ربما يكون من الأفضل للمشترين المحتملين للمنازل البقاء على الهامش: فسوق الإسكان في طريقه إلى فرصة شراء نادرة، مع انخفاض حاد في أسعار المساكن في المناطق الرئيسية لسوق العقارات في السنوات القادمة، وفقًا لأحد المحللين.
يعتقد نيك جيرلي، الرئيس التنفيذي لشركة تحليلات العقارات ريفينتشر، أن أسعار المساكن في الجنوب من المتوقع أن تشهد انخفاضًا مزدوج الرقم على مدار السنوات القليلة المقبلة. وقال جيرلي لموقع بيزنس إنسايدر إن ذلك يرجع إلى ازدهار المنطقة خلال الوباء، لكنها تشهد الآن انخفاضًا في الطلب وطوفانًا من مخزون المساكن على وشك الدخول إلى السوق.
ويعتقد أن انخفاض الأسعار في المنطقة بنسبة 20% على مدى السنوات القليلة المقبلة أمر معقول، مع إمكانية حدوث انخفاض مماثل في الأسعار بنسبة 15% على مدى الأشهر الاثني عشر المقبلة.
وقال إن هذا وحده لن يكون كافيا لجعل سوق الإسكان أكثر تكلفة، لكنه قد يضع مشتري المنازل على الطريق إلى فرصة جيدة في غضون بضع سنوات، على افتراض استمرار انخفاض الأسعار، واستمرار انخفاض أسعار الرهن العقاري، واستمرار ارتفاع الدخول في الجنوب.
وقال جيرلي “لا أتوقع أن ينظر مشتري المنازل إلى هذا الأمر ويقولون “سأسرع بالشراء”. إذا كان شخص ما يتوقع انهيارًا بين عشية وضحاها حيث تنخفض أسعار كل شيء إلى المستوى الذي يريده، فهذا غير واقعي. ولكن إذا تحلى شخص ما بالصبر وقام بالواجب الواجب عليه، فستكون هناك العديد من فرص الشراء الجيدة في غضون عامين إلى ثلاثة أعوام”.
انفجار الفقاعة
إن لحظات الفرصة المتاحة للمشترين نادرة في السوق الحالية، حيث يحجم غالبية أصحاب المنازل المحتملين عن شراء المنازل بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض المخزون.
وقد أدت هذه العوامل إلى ظهور واحدة من أكثر بيئات الإسكان غير الميسورة التكلفة التي شهدتها الولايات المتحدة منذ عقود. فقد ارتفعت أسعار المساكن إلى مستوى قياسي بلغ 419.300 دولار في مايو/أيار، وفقاً للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. كما ظلت تكاليف الاقتراض مرتفعة، مع انخفاض معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً قليلاً إلى 6.89% الأسبوع الماضي، وفقاً لبيانات شركة فريدي ماك.
لكن جيرلي قال إن الأمور مختلفة في المدن المزدهرة في الجنوب، حيث خرجت تلك المناطق من نهاية جنون البناء الناجم عن الوباء. وقال جيرلي، نقلاً عن بيانات تعداد الولايات المتحدة، إن مخزون المساكن الجديدة في الجنوب ارتفع إلى حوالي 299 ألف وحدة اعتبارًا من يوليو، وهو أعلى مستوى تم تسجيله على الإطلاق.
ولكن الطلب في المنطقة بدأ يتباطأ الآن. فقد ركدت مبيعات المساكن في ولايات رئيسية مثل فلوريدا، حسبما تظهر بيانات ريدفين، حيث فقدت الولاية بريقها كملاذ للمتقاعدين في فترة طفرة المواليد.
ومع ذلك، لا تزال المنازل الجديدة تُضاف إلى السوق. ويمتلك البناؤون في الجنوب ما يقرب من 8.9 شهرًا من المعروض من المساكن الجديدة قيد التنفيذ. وهذا ليس بعيدًا عن الذروة المسجلة في عام 2008، عندما كان لدى شركات بناء المساكن الجنوبية حوالي 10.8 شهرًا من المعروض على قطع أراضيها، وفقًا لتحليل أجرته شركة Reventure لبيانات التعداد السكاني.
وتوقع جيرلي أن يؤدي ذلك إلى اختلال حاد بين العرض والطلب في المنطقة، مما يدفع الأسعار إلى الانخفاض.
وقال جيرلي لـ BI: “الطلب على المنازل الجديدة انخفض بشكل كبير، بسبب الوباء. وهذا يتقاطع الآن مع أكبر خط أنابيب للمنازل للبيع في الجنوب الذي رأيناه على الإطلاق. هذا عنصر إضافي في الأعلى، مما يزيد من احتمالية انخفاض الأسعار”.
وأشار جيرلي إلى أن الوضع في سوق الإسكان في الجنوب يحمل أيضًا بعض أوجه التشابه مع فقاعات الإسكان السابقة. وقال إنه في المدن المزدهرة الرئيسية، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 50٪ -70٪ منذ الوباء، على الرغم من أن الدخول ارتفعت بنسبة 10٪ -20٪ فقط، مستشهدًا ببيانات البلدية.
وهذا يجعل أسعار أسهم ولايات حزام الشمس أعلى من قيمتها الحقيقية بنحو 30%، حسب تقديره ــ وهي فقاعة يمكن تفجيرها بسهولة عن طريق الارتفاع الحاد في المخزون الذي يدخل حيز التشغيل.
كما يظل الاقتصاد الأميركي على مسار غير مؤكد. فإذا دخل الاقتصاد في حالة ركود أو ارتفع معدل البطالة إلى ما يزيد على 7%، فقد يتأثر الطلب من جانب المشترين للمساكن بما يكفي لبدء انخفاض الأسعار بنسبة تزيد على 10%، كما توقع جيرلي.
وأضاف أن “الدورة الاقتصادية تميل إلى اتباع دورة الإسكان. فقد ارتفع معدل البطالة بشكل كبير. كما وصلت أسعار الفائدة إلى أعلى مستوياتها تقييداً منذ عقدين من الزمان. وأعتقد أنه في مرحلة ما سوف نشهد ركوداً اقتصادياً، ولا أحد يعلم متى سيحدث ذلك، ولكن من الواضح أنه إذا حدث ذلك فلن يكون مفيداً لسوق الإسكان”.
بدأت أسعار المساكن بالفعل في الانخفاض في المناطق الحضرية الرئيسية في الجنوب. وعلى وجه الخصوص، تحتوي فلوريدا وتكساس على سبع من المدن العشر في الولايات المتحدة التي شهدت أكبر عدد من انخفاض الأسعار، وفقًا لتقرير حديث لشركة Redfin.
قال جيرلي إن الأمر سيستغرق وقتًا طويلاً حتى تصبح المساكن أكثر تكلفة بشكل عام، نظرًا لمدى المبالغة في تقدير السوق. على سبيل المثال، يحتاج مشتري المنازل الآن إلى كسب 80% أكثر مما كانوا يكسبونه قبل الوباء حتى يتمكنوا من تحمل تكلفة شراء منزل بشكل مريح، وفقًا لتحليل Zillow.
ومع ذلك، يعتقد جيرلي أن القدرة على تحمل التكاليف سوف تستمر في التحسن طالما أن السوق تستمر في رؤية روافع القدرة على تحمل التكاليف تتحرك في اتجاه إيجابي.
وقال جيرلي “إن القدرة على تحمل التكاليف سيئة للغاية في الوقت الحالي، وسوف نحتاج إلى سنوات عديدة من تصحيح الأسعار، وسنوات عديدة من خفض أسعار الرهن العقاري ونمو الدخل. وسوف يستغرق الأمر بعض الوقت حتى يحدث ذلك”.