- قال محللون لـ BI إن خفض أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي من شأنه أن يسهل شروط التمويل بالنسبة لشركات بناء المنازل.
- ولكن هناك قضايا أخرى من شأنها أن تبقي العرض مقيداً، بدءاً من تكاليف المواد إلى نقص العمالة.
- ولن يتمكن الملاك الحاليون من إقناعهم ببيع منازلهم، حيث لا يزال العديد منهم يتمتعون بمعدلات فائدة منخفضة للغاية على الرهن العقاري.
من المؤكد أن خفض أسعار الفائدة من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي سوف يؤثر على سوق الإسكان، ولكن من غير المرجح أن يؤثر تأثيره على الجزء الأكثر أهمية من المعادلة: الحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف.
من المؤكد أن تكاليف الاقتراض المرتفعة مسؤولة جزئياً عن أزمة القدرة على تحمل التكاليف التي تعاني منها شركات شراء المساكن في الولايات المتحدة، ومن المؤكد أن خفض هذه التكاليف من شأنه أن يوفر الراحة.
ارتفعت أسعار الفائدة إلى أعلى مستوياتها في عدة عقود قبل عام، ومن شأن المزيد من التخفيضات في سعر الفائدة القياسي الذي يفرضه بنك الاحتياطي الفيدرالي أن تساعد في خفض تكاليف الاقتراض بمرور الوقت.
ولكن هذا من شأنه أيضاً أن يزيد من اختلال التوازن بين العرض والطلب، مع اجتذاب المزيد من المشترين إلى سوق الرهن العقاري الأرخص. وسوف ترتفع الضغوط على شركات بناء المساكن الجديدة لتلبية الطلب، ولكن التمويل لا يزال شحيحاً بالنسبة لشركات بناء المساكن، وهو ما يخنق الزخم اللازم لجلب المزيد من المساكن إلى السوق.
وبحسب الجمعية الوطنية لبناة المنازل، ارتفعت قروض التصنيع من أدنى مستوياتها عند نحو 5% إلى 13% منذ مارس/آذار 2022.
وقالت دانوشكا ناناياكارا سكيلينجتون، نائبة الرئيس المساعدة للتنبؤات في الرابطة الوطنية لبناة المساكن، لموقع بيزنس إنسايدر: “إن التأثير الأكثر مباشرة على الإسكان من خفض أسعار الفائدة سوف يظهر في شروط قروض البناة ومطوري الأراضي”.
ولكن كيف يترجم هذا إلى تعزيز العرض الذي تشتد الحاجة إليه هو قصة مختلفة، وهناك عوامل لن يتمكن خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي من إصلاحها.
عدم اليقين المستمر
على سبيل المثال، لاحظت ناناياكارا-سكيلينجتون أن تسعير المواد، من ألواح الجبس إلى منتجات مصانع الصلب، كان له ثقل كبير على شركات بناء المنازل منذ انتشار الوباء.
ورغم عودة تكاليف الأخشاب إلى وضعها الطبيعي، فإنها تتوقع أن تؤدي الزيادة الأخيرة في التعريفات الجمركية على الخشب الكندي إلى زيادة الأسعار في الأشهر المقبلة.
وأضافت أن الرسوم الجمركية على المحولات الصينية – والتي تعتبرها الرابطة الوطنية لبناة المساكن مكونا “ضروريا بشدة” يؤدي إلى تأخير مشاريع الإسكان – تسببت في ارتفاع الأسعار بنسبة 73% في السنوات الأربع الماضية.
وهناك نقص في المساكن يجب أخذه في الاعتبار أيضًا. فقد ذكرت ناناياكارا-سكيلينجتون أن 57% من شركات بناء المساكن التي شملها الاستطلاع تقول إنه لا يوجد ما يكفي من قطع الأراضي للبناء عليها، وهو ما يضيف ضغوطًا تسعيرية على العرض المتاح.
وقال مايكل نيل، زميل معهد أوربان، لصحيفة بيزنس إنسايدر إن التنظيم المحلي ضروري لمعالجة هذه المشكلة. وأضاف أنه ينبغي معالجة تحديات تقسيم المناطق لإطلاق العنان لتوافر الأراضي، في حين ينبغي خفض تكاليف التفتيش والجداول الزمنية.
ولكن ناناياكارا سكيلينجتون قالت إن المشكلة الأكبر هي نقص العمال المهرة.
وقالت “نظرًا لأننا فقدنا حوالي مليون عامل بناء خلال فترة الركود الكبير، فإننا ما زلنا نفتقر إلى ذلك. لذا فإننا في حاجة ماسة إلى الناس للانضمام إلى الحرف اليدوية”، مشيرة إلى أن هناك حوالي 250 ألف وظيفة شاغرة في الوقت الحالي.
ومع ذلك، فإن تخفيضات بنك الاحتياطي الفيدرالي من شأنها أن تعمل على تحسين معنويات شركات بناء المنازل في الأشهر المقبلة بعد فترة من التراجعات وسط ارتفاع تكاليف الاقتراض، حسبما قال المحللان.
منظر خافت للمنازل القائمة
في حين أنه من الصعب التنبؤ بموعد عودة سوق الإسكان إلى التوازن، فإن الكثير يعتمد على ما إذا كانت أسعار الفائدة المنخفضة تغري أصحاب المنازل بالبدء في البيع.
وبحسب وكالة فيتش للتصنيف الائتماني، فمن غير المرجح أن يحدث هذا في الوقت الراهن.
وبما أن معظم المالكين يمتلكون معدل رهن عقاري أقل بكثير من المستوى الحالي البالغ 6%، فسوف تحتاج أسعار الرهن العقاري إلى الانخفاض بشكل كبير لتعزيز العرض، وهو ما لن يحدث إلا إذا استمر بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة.
وأشارت وكالة التصنيف الائتماني إلى أن نحو 24% من الرهن العقاري القائم يتم تسعيره فوق 5%، وهو ما يعني أن أصحاب المنازل سوف يبقون في منازلهم حتى تصل الأسعار إلى هذا المستوى. وقالت فيتش إن هذا لن يحدث قبل عام 2027.
وقالت الوكالة “بينما نما مخزون المساكن الجديدة بنسبة 29% منذ بداية الوباء، فإن تحسين المعروض من المساكن القائمة، والتي تمثل حوالي 80% من مبيعات المساكن، ضروري لتحسين الأسعار ونشاط سوق الإسكان”.
وفي الوقت نفسه، فإن تخفيف سياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي ربما لا يحرك نشاط الإسكان لسبب آخر، كما قال نيل.
وأشار إلى أن “جزءاً من قرار بنك الاحتياطي الفيدرالي يعكس، على ما أعتقد، المخاوف بشأن ما إذا كان الناس سوف يجدون وظائف أم لا. وفي الوقت نفسه، إذا كنت تعتقد أن أسعار الفائدة سوف تنخفض اليوم، فهل تعتقد أن أسعار الفائدة سوف تنخفض غداً؟”
وأضاف أن هذا التفكير قد يدفع الناس إلى المزيد من التأخير.
أينما كان العرض، فإن التأثير المترتب على انخفاض الأسعار وارتفاع معنويات شركات البناء قد يكون محسوساً في سوق الأسهم.
وأشار البنك المركزي إلى أنه في الدورات الثلاث الأخيرة من أصل خمس دورات لخفض أسعار الفائدة، تفوقت أسهم شركات بناء المساكن على مؤشر ستاندرد آند بورز 500 في الأشهر الثلاثة التي أعقبت الخفض الأول.