لوس أنجلوس (أسوشيتد برس) – هل تفكر في شراء منزل بمساعدة وكيل عقاري؟ لم يعد بإمكانك أن تفترض أن البائع سيتحمل تكلفة عمولة الوكيل.
كان بائعو المنازل يعرضون عادة عمولة شاملة على وكيل المشتري عند إدراج منازلهم في السوق. ولكن لن يُسمح بذلك بعد الآن اعتبارًا من نهاية هذا الأسبوع، عندما تدخل تغييرات مختلفة على ممارسات صناعة العقارات في الولايات المتحدة حيز التنفيذ.
لا يزال بإمكان مشتري المنزل أن يحاول التفاوض على مثل هذا العرض من البائع. ولكن إذا رفض البائع، فإن هذا يعني أن مشتري المنزل يتحمل مسؤولية دفع ثمن خدمات وكيله.
إن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تقف وراء التغييرات السياسية، والتي تنبع من تسوية بقيمة 418 مليون دولار في وقت سابق من هذا العام من الدعاوى القضائية الجماعية الفيدرالية التي ادعت أن أصحاب المنازل في الولايات المتحدة أجبروا على دفع عمولات مبالغ فيها بشكل مصطنع لوكلاء العقارات عندما باعوا منازلهم.
الشركات التي تقف وراء العديد من العلامات التجارية الكبرى للوساطة العقارية، بما في ذلك كيلر ويليامزفي أي مكان العقارات، الخدمات المنزلية لأمريكا، ريماكس و ريدفينكما وافق أيضًا على دفع ملايين الدولارات وإجراء تغييرات في السياسات لإلغاء الدعاوى القضائية التي يرفعها بائعو المنازل.
وتطبق القواعد الجديدة، التي تدخل حيز التنفيذ على المستوى الوطني يوم السبت، على السماسرة والوكلاء الذين يمثلون العملاء الذين يتطلعون إلى شراء أو بيع منزل معلن عنه على خدمة القوائم المتعددة، أو MLS، التابعة لـ NAR.
وتتلخص التغييرات في أمرين مهمين: لن يتم تضمين عروض التعويض الشاملة نيابة عن البائعين لوكلاء المشترين في القوائم المنشورة على MLS، على الرغم من أنه لا يزال من الممكن تقديمها من خلال وسائل أخرى. وسيُطلب من مشتري المنازل التوقيع على اتفاقيات تمثيل مفصلة عند تعيينهم لوكيل.
لا يزال يتعين علينا أن نرى ما إذا كان إصلاح السياسة سيؤدي إلى خفض عمولات الوكلاء أو عدد أقل من البائعين الذين يختارون عدم عرض تغطية رسوم وكيل المشتري.
ولكن من المرجح أن يكون لهذه التغييرات التأثير الأكبر على مشتري المنازل – وخاصة المشترين لأول مرة تواجه بالفعل ارتفاع أسعار الرهن العقاري، ونقص العقارات في السوق، وارتفاع أسعار المساكن إلى مستويات قياسية. وسيتعين على المستثمرين الآن أن يأخذوا في الاعتبار تكلفة تعيين وكيل إذا لم يكن البائع على استعداد لتغطيتها.
وقال بريت وينشتاين، الرئيس التنفيذي لشركة جايد العقارية، وهي شركة وساطة في دنفر: “سيكون لهذا تأثير سلبي على قدرة المشتري على شراء منزل، وبالتالي سيكون هناك عدد غير قليل من التغييرات واسعة النطاق في عملية المشتري”.
اتفاقيات تمثيل مشتري المنازل
سيتعين على مشتري المنازل الذين يرغبون في العمل مع وكيل التوقيع على اتفاقية مقدمًا توضح الخدمات التي سيقدمها الوكيل والمبلغ الذي سيتم دفعه لهم، بما في ذلك ما إذا كان ذلك من خلال تقسيم العمولة مع وكيل البائع.
بشكل عام، يتلقى الوكيل الذي يمثل المشتري عمولة تتراوح بين 2.5% و3% بناءً على سعر شراء المنزل. ثم يتقاسم الوكلاء جزءًا من عمولتهم مع شركتهم الوسيطة.
إن اتفاقيات تمثيل المشترين المماثلة مطلوبة بالفعل في حوالي 20 ولاية. ومع ذلك، تتطلب القواعد الجديدة استكمال اتفاقيات المشترين قبل أن يبدأ الوكيل في العمل نيابة عن العميل. ويشمل ذلك قبل أن يأخذ الوكيل المشتري في جولة في المنزل، سواء شخصيًا أو افتراضيًا. لا يزال بإمكان المشتري الذهاب إلى منزل مفتوح دون توقيع اتفاقية تمثيل.
وقالت أندريا راتكليف، وكيلة شركة ريدفين في إنديانابوليس، حيث تم طرح تغييرات السياسة في الأول من يوليو/تموز: “التغيير الكبير الآن هو أننا ملزمون بطلب من المشتري الالتزام بنا في وقت مبكر وتوظيفنا في وقت مبكر من العملية”.
وقالت إحدى المتسوقات اللواتي تحدثت إليهن إن التغييرات واحتمال تغطية رسوم الوكيل كانت غير راضية عنها.
وقال راتكليف: “من المؤكد أنهم لم يكونوا مستعدين للالتزام معي – لم يكونوا مستعدين للالتزام بأي وكيل، لأنهم لم يكونوا مستعدين لتحمل هذه التكلفة”.
إزالة عروض تعويضات الوكيل المشتري من قوائم المنازل
تقليديًا، كان البائع هو من يدفع عمولة وكيل المشتري. يقوم الوكلاء الذين يعملون مع أصحاب المنازل لتسويق وبيع منازلهم بإدراج العقار في قائمة MLS وإدراج المبلغ الذي عرضه عميلهم لدفعه لوكيل المشتري، وهي الممارسة المعروفة باسم عرض “التعويض التعاوني”. في هذه الحالة، يوافق البائع مسبقًا على تقديم عمولة على بيع منزله يتم تقسيمها بين وكيله وممثل المشتري، وعادة ما تكون حوالي 2.5% -3% لكل منهما.
وزعم بائعو المنازل الذين يقفون وراء الدعاوى القضائية ضد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين وآخرين أن البائعين لم يكن لديهم خيار سوى عرض تغطية تعويضات وكيل المشتري من أجل ضمان عرض قائمتهم على أكبر عدد ممكن من المشترين المحتملين.
ولمعالجة هذه المشكلة، لن تتضمن المنازل المدرجة في قائمة MLS عرضًا من البائع لتغطية تكلفة خدمات وكيل المشتري. ومع ذلك، سيظل من المسموح لهم الإعلان عنها في أي مكان آخر تقريبًا، بما في ذلك موقع الوكيل على الويب، أو عرض في منزل مفتوح، أو عند التواصل مباشرة مع وكيل يمثل مشتري منزل محتمل.
لا يزال بإمكان البائعين اختيار دفع تعويضات وكيل المشتري، ولكن دون الضغط المتمثل في تقديم عرض عام شامل على MLS. قد يختار البعض الاحتفاظ بالمدخرات وتغطية عمولة وكيلهم فقط.
قال كيفن سيرز، رئيس الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: “إذا لم يكن هناك عرض واضح للتعويض التعاوني من البائع من خلال وسيطه إلى وسيط المشتري، فعندئذ سيكون ذلك جزءًا من المفاوضات”. “أعتقد أن هذا سيكون شيئًا نراه يتغير في السوق”.
أين يترك هذا المشترين والبائعين؟
وسوف يعتمد الكثير من كيفية تأثير تغييرات سياسة الصناعة على المشترين والبائعين إلى حد كبير على حالة سوق الإسكان المحلية.
في سوق الإسكان الراكد حيث تستغرق المنازل وقتًا أطول للانتقال ويضطر البائعون إلى خفض الأسعار، فمن المرجح أن يتمكن المشتري من التفاوض مع البائع لتغطية عمولة وكيله. وفي سوق أكثر سخونة، حيث تباع العقارات بسرعة وتتلقى عروضًا متعددة، سيكون لدى البائعين النفوذ لقبول عرض من مشترٍ لا يطلب منهم تغطية رسوم وكيلهم.
بينما شهدت مبيعات المنازل المأهولة سابقًا في الولايات المتحدة انخفاضًا منذ عام 2022، أدت سنوات من البناء غير الكافي وعوامل أخرى إلى إبقاء مخزون المنازل المعروضة للبيع عند أدنى مستوياته على الإطلاق. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع الأسعار وتغذية عروض متعددة للعديد من المنازل، مما أعطى ميزة واضحة للبائعين في معظم الأسواق.
ومع ذلك، يقول وكلاء العقارات إن البائعين يجب أن يستمروا في عرض تغطية عمولة وكيل المشتري.
قال أليكس ماك إيوان، الوسيط المشارك في شركة Selling Utah في أوريم بولاية يوتا: “نصحنا بأنه سيكون من الحكمة أن يستمر البائعون في الانفتاح على تغطية بعض أو كل تكاليف المشتري، لأن آخر شيء تريد القيام به عند بيع شيء ما هو جعل الأمر معقدًا لشخص ما لشرائه أو الحد من عدد الأشخاص الذين يمكنهم شرائه”.
أما بالنسبة لمشتري المنازل، فسوف يتعين عليهم وضع ميزانية لاحتمال عدم قيام البائع بتغطية رسوم وكيلهم. أما أولئك الذين لا يستطيعون تحمل تكاليف ذلك فقد يتعين عليهم التوصل إلى اتفاق مع وكيلهم لمتابعة القوائم التي يعرض فيها البائع تعويضًا لوكيل المشتري فقط.
هل سيتم تخفيض العمولات؟
ومن غير الواضح ما إذا كانت التغييرات في السياسة ستحفز البائعين أو المشترين على التفاوض على عمولات أقل للوسطاء، وما إذا كانوا سينجحون إذا فعلوا ذلك.
لقد تراجعت عمولات وكلاء المشتري إلى حد ما هذا العام: فقد انخفضت عمولة وكيل المشتري المتوسط على المستوى الوطني من 2.62% في بداية العام إلى 2.55% حتى 14 يوليو، وفقًا لتحليل أجرته شركة Redfin. ومع ذلك، نظرًا لأن أسعار المساكن استمرت في الارتفاع هذا العام، فقد ارتفعت العمولة المتوسطة المدفوعة لوكيل المشتري بالدولار بنحو 1.7% منذ يناير إلى 15.377 دولارًا.
ويتوقع ستيفن بروبيك، الزميل البارز في اتحاد المستهلكين الأميركي، تشجيع المزيد من البائعين على التفاوض مع وكلائهم من أجل خفض عمولاتهم بنصف نقطة مئوية على الأقل.
وقال إن “هذا يمثل، على مدار عام في سوق الإسكان، مبلغًا كبيرًا جدًا من المال”.
