بالنسبة لمشتري المنازل، من المرجح أن يكون التخفيض الكبير الذي أجراه بنك الاحتياطي الفيدرالي مجرد خطوة صغيرة نحو تحمل تكاليف شراء منزل

أعطى بنك الاحتياطي الفيدرالي للمشترين العقاريين ما كانوا يأملونه هذا الأسبوع: خفض كبير في أسعار الفائدة وإشارة إلى المزيد من التخفيضات في المستقبل.

ومع ذلك، ينبغي على المشترين الطموحين للمنازل وأصحاب المنازل الراغبين في إعادة التمويل أن يخففوا من توقعاتهم بانخفاض كبير في أسعار الرهن العقاري من الآن فصاعدا.

ورغم أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد أسعار الرهن العقاري، فإن تحوله في السياسة يمهد الطريق أمام انخفاض أسعار الرهن العقاري. ولكن في هذه الحالة، كان تحرك بنك الاحتياطي الفيدرالي متوقعا على نطاق واسع، لذا فقد انخفضت الأسعار قبل وقت طويل من الإعلان عن الخفض.

قالت دانييل هيل، كبيرة خبراء الاقتصاد في شركة Realtor.com: “لقد رأينا بالفعل الجزء الأكبر من التخفيف الذي سنحصل عليه هذا العام. ولن أتفاجأ تمامًا إذا ارتفعت أسعار الرهن العقاري قليلاً من هنا قبل أن تنخفض مرة أخرى”.

ما الأمر مع أسعار الرهن العقاري؟

عندما ترتفع أسعار الرهن العقاري، فإنها قد تضيف مئات الدولارات شهريًا إلى التكاليف التي يتحملها المقترضون. ارتفع متوسط ​​سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا من أقل من 3٪ في سبتمبر 2021 إلى أعلى مستوى له في 23 عامًا عند 7.8٪ في أكتوبر الماضي. تزامن ذلك مع قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع سعر الفائدة القياسي لمكافحة التضخم.

انخفضت الأسعار في الغالب منذ يوليو/تموز تحسبًا لخفض أسعار الفائدة من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي. ويبلغ متوسط ​​سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا الآن 6.09%وفقًا لشركة فريدي ماك، وهي شركة متخصصة في شراء الرهن العقاري، انخفض هذا الرقم من 7.22% في مايو/أيار، وهو أعلى مستوى له حتى الآن هذا العام.

وحتى الانخفاض المتواضع في أسعار الرهن العقاري يمكن أن يترجم إلى وفورات كبيرة على المدى الطويل. فبالنسبة لمنزل مدرج بسعر البيع المتوسط ​​في الولايات المتحدة الشهر الماضي وهو 416700 دولار، فإن المشتري في لوس أنجلوس الذي يدفع دفعة أولى بنسبة 20% بسعر الرهن العقاري المتوسط ​​الحالي سيوفر حوالي 312 دولار شهريًا مقارنة بتكلفة شراء نفس المنزل في مايو.

إذًا حان وقت الشراء؟

ورغم أن أسعار الفائدة المنخفضة تمنح المشترين المزيد من القوة الشرائية، فإن معدل الرهن العقاري الذي يبلغ نحو 6% لا يزال غير منخفض بما يكفي بالنسبة للعديد من الأميركيين الذين يكافحون من أجل تحمل تكاليف شراء مسكن. ويرجع هذا في الأغلب إلى ارتفاع أسعار المساكن بنسبة 49% على مدى السنوات الخمس الماضية، وهو ما يعادل ضعف النمو في الأجور تقريبا. ولا تزال الأسعار قريبة من مستوياتها القياسية، مدعومة بنقص المساكن في العديد من الأسواق.

إن أسعار الرهن العقاري لابد وأن تتراجع إلى مستويات قريبة من أدنى مستوياتها منذ ثلاث سنوات، وإلا فإن أسعار المساكن لابد وأن تهبط بشكل حاد حتى يتمكن العديد من المشترين من شراء مسكن. ومن غير المرجح أن يحدث أي من السيناريوهين في أي وقت قريب.

ويتوقع خبراء الاقتصاد والمسؤولون التنفيذيون في صناعة الرهن العقاري أن تظل أسعار الرهن العقاري قريبة من مستوياتها الحالية، على الأقل هذا العام. وتوقعت فاني ماي هذا الأسبوع أن يبلغ متوسط ​​سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 6.2% في الربع الأول من أكتوبر/تشرين الأول وديسمبر/كانون الأول ثم ينخفض ​​إلى متوسط ​​5.7% في نفس الربع من العام المقبل. وبلغ متوسطه 7.3% في نفس الفترة في عام 2023.

تتأثر أسعار الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك كيفية تفاعل سوق السندات مع قرارات أسعار الفائدة التي يتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي. ويمكن أن يؤدي ذلك إلى تحريك مسار عائد سندات الخزانة لأجل عشر سنوات، والذي يستخدمه المقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان.

وقال روب كوك، نائب الرئيس في شركة ديسكفر هوم لونز: “في نهاية المطاف، سوف تتحدد وتيرة انخفاض أسعار الرهن العقاري والبنك الفيدرالي الأميركي وفقاً للبيانات الاقتصادية. وإذا أظهرت البيانات المستقبلية أن الاقتصاد يتباطأ أكثر من المتوقع، فإن هذا من شأنه أن يزيد الضغوط على البنك الفيدرالي الأميركي لاتخاذ إجراءات أكثر صرامة بخفض أسعار الفائدة، وهو ما من شأنه أن يترجم على الأرجح إلى انخفاض أسعار الرهن العقاري المتاحة للمستهلكين”.

اشتري الآن، أو انتظر أسعارًا أقل؟

شهدت مبيعات المنازل الأمريكية المأهولة سابقًا انخفاضًا حادًا يعود تاريخه إلى عام 2022، انخفضت بنسبة 2.5٪ الشهر الماضيحتى الآن، لم ينجح التراجع في أسعار الرهن العقاري في تحفيز انتعاش ملموس، على الرغم من ارتفاع المبيعات قليلاً في يوليو/تموز.

إن التوقعات الخافتة لأسعار الرهن العقاري تترك المشترين والبائعين المحتملين أمام معضلة مألوفة: اختبار سوق الإسكان الآن أو الانتظار للحصول على أسعار فائدة أقل محتملة.

اختار نيك يونج، المحامي الذي نقل عائلته هذا العام من فينيكس إلى إيفرجرين في ولاية كولورادو، الاستئجار بعد أن رأى مدى تنافسية سوق شراء المنازل في الربيع الماضي.

بميزانية لشراء منزل تتراوح بين مليون دولار و1.5 مليون دولار، لا يزال هو وزوجته يبحثان عن تلك الجوهرة المثالية – منزل به خمس غرف نوم للنمو فيه مع أطفالهما الثلاثة.

إنهم يراقبون أسعار الرهن العقاري، ولكن أيضا متغيرات أخرى، بما في ذلك التضخم، وصحة الاقتصاد بشكل عام، والانتخابات الرئاسية.

وقال يونج قبل إعلان بنك الاحتياطي الفيدرالي: “لا يوجد حافز كبير للشراء في الوقت الحالي. لكن تحديد توقيت السوق هو مهمة حمقاء”.

يقول وكلاء العقارات من فينيكس إلى تامبا بولاية فلوريدا إن العديد من المشترين ينتظرون انخفاض أسعار الرهن العقاري إلى ما دون 6%. ويأمل البعض أن تعود الأسعار إلى مستوياتها المنخفضة التي كانت عليها قبل ثلاث سنوات.

يقول مايك أوبيد، وهو وسيط في شركة ريماكس بريميير في شيكاغو: “ما أحاول القيام به هو إعادتهم إلى الواقع. أقول لهم: إذا كنتم جادين في الشراء، فاشتروا الآن”.

وبحسب وجهة نظر أوبيد، فإن التراجع في أسعار الرهن العقاري وزيادة المعروض من المنازل في السوق يشكلان خلفية مواتية لمشتري المنازل هذا الخريف، وهو عادة وقت أبطأ من العام في مبيعات المنازل.

إن الانتظار حتى تخف أسعار الفائدة أكثر العام المقبل قد يجعل المشترين يواجهون منافسة متزايدة على المساكن التي يريدونها. وفي الوقت نفسه، قد يظل البائعون المحتملون في أماكنهم.

قال ليو باريجا، الرئيس التنفيذي لشركة إي إكس بي ريالتي: “ضع في اعتبارك أن 76% من الأشخاص الذين لديهم رهن عقاري لديهم معدل أقل من 5%. لذا، قد نرى اختلال التوازن بين العرض والطلب يزداد سوءًا في الأمد القريب”.

موجة إعادة التمويل

اشترى مشتري المنازل لأول مرة درو ياي وزوجته منزلًا مكونًا من غرفتي نوم وحمام واحد ونصف في بيلينجهام بواشنطن الشهر الماضي.

في فبراير/شباط، عُرض على ياي، وهو محلل تعويضات، في البداية معدل فائدة على الرهن العقاري بنسبة 7%. وبحلول الوقت الذي تم فيه إبرام الصفقة، انخفض معدل الفائدة إلى حوالي 6.63% فقط.

وقال “أود إعادة التمويل بنسبة 5% أو 5.25%، لكنني لا أعرف ما إذا كان ذلك واقعيا وما إذا كان الأمر سيستغرق أكثر من عامين للوصول إلى هناك”.

يمكن لياي أن يخفض دفعاته الشهرية بحوالي 300 دولار شهريًا إذا أعاد تمويل قرض منزله البالغ 407 آلاف دولار إلى 5.5%.

إحدى القواعد الأساسية التي يجب مراعاتها عند إعادة التمويل هي ما إذا كان بإمكانك خفض معدل الفائدة الحالي لديك بمقدار النصف إلى ثلاثة أرباع النقطة المئوية.

لقد تزايد الطلب على إعادة تمويل قروض الإسكان. ففي الأسبوع الماضي، ارتفعت طلبات إعادة التمويل بنسبة 24%، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري.

يميل المقرضون بشكل متزايد إلى المثل القديم “تحديد سعر الفائدة” من خلال ربط القروض الأصلية بحوافز إعادة التمويل من البداية. بعد أن شهد المشترون أسعار فائدة مرتفعة قياسية بلغت ذروتها قبل عام واحد عند حوالي 8%، يقوم العديد منهم بتسويق عروض تمنح المشترين في الأساس وسيلة للخروج من سعر الفائدة الحالي بمجرد انخفاضه مرة أخرى كوسيلة لقمع تردد المشتري.

وقال مايك فراتانتوني، كبير خبراء الاقتصاد في رابطة مشتريي العقارات: “لقد أصبح الأمر يحظى بقدر أعظم من التركيز. فالالتزام بمعدل 7% إلى الأبد ـ بالنسبة للمشتري لأول مرة ـ أمر مرعب”.

قالت Navy Federal Credit Union إنها بدأت في تقديم “خفض معدل عدم إعادة التمويل” الشهير في عام 2023، والذي يسمح للمشترين بخفض سعرهم مقابل رسوم قدرها 250 دولارًا مع الحفاظ على بقية الشروط على القرض الأصلي.

وقال داريك تولناي، مدير فرع شركة كروس كاونتي مورتجيج في ليكوود بولاية كولورادو، إن العديد من مشتري المنازل اختاروا تخفيضات الأسعار المؤقتة وإعادة التمويل المجاني.

وقال تولناي “إنهم جميعا يريدون منزلا، لذلك إذا توصل شخص ما إلى فكرة لجعله أكثر تكلفة، ونظرا للمشاعر العامة، فإن الناس يائسون من الحصول على خيارات”.