تكلفة التعاقد مع وكيل عقاري لشراء أو بيع منزل قد تتغير قريبا، إلى جانب القواعد القديمة التي ساعدت على تحديد عمولات الوسيط.
يمكن أن تساعد تغييرات السياسة في تحفيز المنافسة السعرية لخدمات الوكلاء وخفض التكلفة بالنسبة للبائعين الذين يقومون الآن عادة بتغطية عمولة وكيل المشتري، بالإضافة إلى العمولة الخاصة بهم.
وفي المقابل، قد يواجه المزيد من مشتري المنازل ضغوطًا لدفع عمولة وكيلهم من جيوبهم. قد يشكل ذلك تحديًا، خاصة بالنسبة للمشترين الذين يبذلون قصارى جهدهم ماليًا لتسديد دفعة أولى وتغطية التكاليف الأولية الأخرى المرتبطة بشراء منزل.
ومع ذلك، يقول مراقبو سوق الإسكان إنه لا يمكن تحديد مدى أهمية أي تغييرات من شأنها أن تحول تكلفة التعاقد مع وكيل إلى مشتري المنازل على مبيعات المنازل. من المحتمل أن تكون هناك فترة تعديل حيث يكتشف المشترون والبائعون والوكلاء كيفية التنقل فيما سيأتي بعد ذلك.
وقال جريج كلينج، الأستاذ المساعد في كلية مارشال للأعمال بجامعة جنوب كاليفورنيا والذي قام بالتدريس وكتب عن الضرائب العقارية: “أعتقد أنه من السابق لأوانه معرفة ذلك”. “سنرى إما أن الأسعار ترتفع بالنسبة للمشترين، أو أن السوق سوف يصحح نفسه.”
ما الذي يقود هذا؟
كجزء من أ أعلنت التسوية يوم الجمعة، وافقت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين على إجراء بعض التغييرات في السياسة من أجل حل المشكلة دعاوى قضائية جماعية متعددة جلبت نيابة عن بائعي المنازل في جميع أنحاء الولايات المتحدة
وافقت المجموعة التجارية على تغيير قواعدها بحيث لا يُسمح للوسطاء الذين يدرجون منزلاً للبيع في أي من قواعد البيانات التابعة لـ NAR بإدراج عروض التعويض لوكيل المشتري.
والمقصود من هذا التغيير هو معالجة التأكيد المركزي في الدعاوى القضائية المرفوعة ضد NAR والعديد من شركات الوساطة العقارية الكبرى: وهو أن أصحاب المنازل يضطرون إلى دفع عمولات الوكيل المتضخمة بشكل مصطنع عندما يبيعون منازلهم.
وافقت المجموعة التجارية أيضًا على مطالبة الوكلاء، أو غيرهم من العاملين مع مشتري المنزل، بالدخول في اتفاقية مكتوبة معهم. ويهدف ذلك إلى التأكد من أن مشتري المنازل يعرفون ما الذي سيفرضه وكيلهم عليهم مقابل خدماتهم.
إذا وقعت المحكمة على التسوية، فسوف يقوم NAR بتنفيذ تغييرات القاعدة في منتصف يوليو. وفي الوقت نفسه، وصل العديد من مشغلي الوساطة العقارية، بما في ذلك Anywhere Real Estate وKeller Williams اتفاقيات تسوية منفصلة تتضمن أحكامًا لمزيد من الشفافية بشأن عمولات الوكلاء لمشتري المنازل والبائعين.
وقال ستيفن بروبيك، زميل بارز في اتحاد المستهلكين الأمريكي: “سيستغرق سوق العقارات السكنية بعض الوقت، وربما عدة سنوات، لمعالجة آثار هذه التسوية بشكل كامل”. “ولكن مع مرور الوقت، سيشعر الوكلاء بالحرية في تقديم أنواع مختلفة من التعويضات وسيقوم عدد أكبر من المستهلكين بإجراء مقارنة بين المتاجر والتفاوض على العمولات في سوق أكثر شفافية.”
ماذا يمكن أن يعني هذا بالنسبة لمشتري المنازل
يتمحور التغيير الرئيسي المحتمل حول من يدفع فاتورة وكلاء العقارات الذين يمثلون مشتري المنازل.
في الوقت الحالي، يقوم الوكيل أو الوسيط الذي يمثل بائع المنزل عادةً بتقسيم العمولة – غالبًا ما تتراوح بين 5٪ إلى 6٪ من سعر بيع المنزل – مع الوكيل الذي يعمل نيابة عن مشتري المنزل. ويُعرف مثل هذا الترتيب في الصناعة باسم “التعويض التعاوني”.
وبموجب تسوية NAR المقترحة، لن يُسمح بعد الآن للوسيط الذي يمثل البائع بإدراج عرض شامل للتعويض التعاوني لوكيل المشتري المحتمل عندما يعلن عن العقار على خدمات القوائم المتعددة التابعة لـ NAR، حيث توجد غالبية المنازل الأمريكية. مدرجة للبيع. ويهدف هذا إلى إزالة أي حافز من وكيل المشتري لتوجيه عملائه بعيدًا عن قوائم المنازل التي لا تتضمن عرض تعويض تعاوني.
ومع ذلك، فإن تغيير القاعدة المقترح يترك المجال مفتوحًا أمام بائعي المنازل الأفراد للتفاوض على مثل هذا الترتيب مع وكيل المشتري خارج منصات MLS، مما يخلق بشكل أساسي ثغرة للوكلاء للحفاظ على الأمور كما هي الآن.
يمكن لمشتري المنازل أيضًا أن يطلبوا من بائع المنزل امتيازًا يتضمن أموالًا للمساعدة في تغطية تعويض وكيل المشتري.
ماذا يحدث إذا لم يرغب البائع في عرض دفع عمولة وكيل المشتري؟ سيكون مشتري المنازل في مأزق للبحث عن وكيل يمكنهم تحمل تكلفته. وسيتعين عليهم أيضًا توقيع عقد مع وكيل قبل الاستعانة بخدماتهم، مع توضيح مقدار تعويض الوكيل.
إن الاضطرار إلى إضافة نفقات أخرى إلى ميزانية شراء المنازل قد يمثل تحديًا لمشتري المنازل الذين ليس لديهم الكثير من المدخرات أو المرونة المالية، مما يجعل من الصعب عليهم التنقل في سوق الإسكان.
ومع ذلك، هناك العديد من المتغيرات التي تلعب دورًا عندما يتعلق الأمر بشراء أو بيع منزل، وليس أقلها مدى تحفيز كل طرف لإغلاق الصفقة.
قال كلينج: “إذا كنت مشتريًا وأعلم أن هذا البائع لن يعوض وكيل أعمالي، فقد أقدم عرضًا أقل”. “الآن، من الواضح أن هذه الاستراتيجية لن تنجح في ظل سوق ساخنة. ولكن في ظل سوق ساخنة، كنت سأدفع أكثر من سعر الإدراج على أي حال.
كيف يمكن أن يؤثر هذا على بائعي المنازل؟
أكبر تغيير بالنسبة لأصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى البيع هو أنهم قد يتراجعون عن دفع عمولات وكيل المشتري، الأمر الذي يمكن أن يترجم إلى وفورات كبيرة.
لنأخذ على سبيل المثال البائع الذي يوافق على دفع عمولة بنسبة 3٪ لوكيل الإدراج الخاص به – بدلاً من ضعف ذلك المبلغ لتغطية وكيل المشتري أيضًا – ويبيع منزله مقابل متوسط سعر البيع الوطني لشهر فبراير البالغ 379.100 دولار. سيوفر صاحب المنزل هذا ما يقرب من 11.373 دولارًا أمريكيًا من خلال دفع عمولة وكيله فقط.
وقال بروبيك: “ستشجع التسوية أيضًا المزيد من البائعين على التفاوض بشأن تعويضات وكلاءهم المسجلين”.
ومع ذلك، قد لا يزال البائعون يواجهون بعض الضغوط لتغطية عمولات وكيل المشتري.
قامت NAR ببناء استثناء لتغيير القاعدة المقترح والذي من شأنه أن يسمح لوكيل المشتري برؤية عروض التعويض التعاوني على قوائم المنازل التي يتم الإعلان عنها من خلال الوساطة الخاصة بهم.
قد يغري هذا الحل البديل وكلاء المشترين “لتوجيه” العملاء بعيدًا عن أي قوائم لا تأتي مع عرض تعويض مقدم، مما قد يدفع البائعين إلى تقديم عمولات أكثر تنافسية يتم تقسيمها بين وكيلهم والمشتري، وفقًا للمحللين في Keefe وBruyette. وكتب وودز في مذكرة بحثية يوم الاثنين.
وكتب المحللون: “طالما أن حوافز التوجيه لا تزال موجودة، فقد يضطر بائعو المنازل إلى تقديم عمولات فائقة التنافسية لوكلاء المشترين لتجنب التوجيه”.
كيف يمكن أن يغير هذا صناعة العقارات؟
أحد المخاوف هو أنه من خلال تسهيل اختيار البائعين لعدم تقديم عرض تعويض تعاوني لوكلاء المشترين، فإن بعض المشترين سيختارون عدم التعاقد مع وكيل أو القيام بذلك فقط في نهاية العملية بعد أن يكونوا قد مروا بمعظم الإجراءات. المنزل يصطادون أنفسهم. وقال كلينج إن ذلك قد يؤدي في نهاية المطاف إلى التخلص من بعض “الوسطاء ذوي الأداء المنخفض”.
السيناريو الآخر هو أن الأنواع البديلة من نماذج الأعمال العقارية ستصبح أكثر شعبية. يتضمن ذلك استخدام وسطاء الخصم الذين سيدرجون المنزل مقابل رسم ثابت قدره 500 دولار.
وقال مايك داونر، وهو وسيط مشارك في شركة كولدويل بانكر ريالتي في نابولي بولاية فلوريدا: “إنهم لا يقدمون أي تعويض لوكيل المشتري لأن وكيل المشتري يتفاوض على شروطه الخاصة إذا أراد المزيد”. “لقد كان نموذج العمل هذا موجودًا منذ فترة طويلة.”
