ويأمل الحلفاء أن يؤدي فوز ترامب إلى تغيير نظام الرهن العقاري. ويحذر البعض من أن ذلك سيجعلها أكثر تكلفة

إذا فاز دونالد ترامب في الانتخابات الرئاسية، فإن الجمهوريين نأمل أن يفي وهو هدف طويل الأمد للحزب الجمهوري يتمثل في خصخصة شركتي الرهن العقاري العملاقتين فاني ماي وفريدي ماك، اللتين كانتا تحت سيطرة الحكومة منذ أزمة الركود العظيم.

لكن الديمقراطيين وبعض الاقتصاديين يحذرون من ذلك، خاصة في الولايات المتحدة هذه المرة من ارتفاع معدلات الرهن العقاري، فإن القيام بذلك سيجعل شراء منزل أكثر تكلفة.

ويزعم الجمهوريون أن الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان كانت تشرف على الشركتين لفترة طويلة جدًا، مما يعيق المنافسة في سوق تمويل الإسكان بينما يعرض دافعي الضرائب للخطر إذا كانت هناك حاجة إلى خطة إنقاذ أخرى، كما حدث في عام 2008. وسعى الرئيس دونالد ترامب إلى تحرير الشركتين من سيطرة الحكومة عندما كان في منصبه، لكن فوز جو بايدن عام 2020 حال دون حدوث ذلك.

ويخشى الديمقراطيون سيؤدي إنهاء الوصاية إلى ارتفاع أسعار الرهن العقاري حيث ستحتاج فاني ماي وفريدي ماك إلى رفع الرسوم للتعويض عن المخاطر المتزايدة التي قد يواجهونها بدون دعم حكومي. وتضمن الشركتان ما يقرب من نصف سوق القروض العقارية الأمريكية البالغة 12 تريليون دولار، وهما حجر الأساس للاقتصاد الأمريكي.

مشروع 2025، أ دليل الإدارة الجمهورية المقبلة، يتضمن دعوة رئيسية لإنهاء الوصاية، على الرغم من أن ترامب فعل ذلك سعى إلى إبعاد نفسه من الوثيقة المؤلفة من 920 صفحة، والتي كانت صاغها حلفاء قدامى والمسؤولين السابقين في إدارته.

وقال المرشح الديمقراطي للرئاسة: “إذا تم تطبيق أجندة مشروع (دونالد ترامب) 2025، فإنها ستضيف حوالي 1200 دولار سنويًا إلى الرهن العقاري الأمريكي النموذجي”. قالت كامالا هاريس خلال مسيرة في أغسطس في ولاية كارولينا الشمالية، بناءً على تحليل أجراه عام 2015 الاقتصاديان جيم باروت ومارك زاندي.

وخلص باروت، وهو زميل في المعهد الحضري، وزندي، كبير الاقتصاديين في شركة موديز أناليتيكس، إلى أن فاني ماي وفريدي ماك المخصخصتين “سيحتاجان إلى الاحتفاظ بمزيد من رأس المال مقابل القروض ذات المخاطر العالية … مما يجبرهما على زيادة معدلات الرهن العقاري لهؤلاء المقترضين”. أو إقراضهم بشكل أقل.” وفي نهاية المطاف، وجدوا أن الخصخصة من شأنها أن تؤدي إلى ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما بين 0.43٪ و 0.97٪. وبتطبيق ذلك على متوسط ​​رصيد الرهن العقاري لمالك المنزل البالغ 244.500 دولار في عام 2023، فإن ذلك سيكون حوالي 730 دولارًا إلى 1670 دولارًا إضافيًا سنويًا.

وقال باروت لوكالة أسوشيتد برس إنه فوجئ برؤية تحليله يعود إلى الظهور بعد ما يقرب من عقد من الزمن، لكنه يقف وراءه. وقال باروت، الذي عمل في المجلس الاقتصادي الوطني في عهد الرئيس باراك أوباما آنذاك: «إن الخصخصة ستتسبب في ارتفاع كبير جدًا في تكلفة شراء منزل بالنسبة لمعظم الأميركيين».

ولكن للخبير الاقتصادي مارك كالابريا، الذي ترأس FHFA خلال عهد ترامب لكن هذه المخاوف لا أساس لها من الصحة، والحكومة الفيدرالية لديها ما يعتبره “تفويضًا قانونيًا” لإعادة الشركات إلى الملكية الخاصة.

قال كالابريا، وهو الآن أحد كبار المستشارين في معهد كاتو التحرري، عن تحليل زاندي وباروت: “لم أجدها حجة ذات مصداقية أو مقنعة”.

وقال كالابريا إن فاني ماي وفريدي ماك يتمتعان بصحة أفضل من الناحية المالية الآن ومن الممكن تمامًا إخراجهما من الوصاية بحلول عام 2027 بمجرد قيامهما بجمع الأموال الإضافية اللازمة للانطلاق بمفردهما.

وقال كالابريا: “لا أعتقد أنه ينبغي أن تكون هناك أية مخاوف من أن الرهن العقاري سوف يصبح فجأة أكثر أو أقل تكلفة”. “إذا كنت تريد أن تكون قادراً على تعزيز نظامنا المالي للرهن العقاري حتى نتأكد من حصول الناس على قروض معقولة ومسؤولة، وأننا لن نضطر إلى إنقاذ نظام تمويل الرهن العقاري مرة أخرى، فيتعين علينا إصلاح فاني وفريدي. “

ولم يقل ترامب ما إذا كان يريد إعادة النظر في إنهاء الوصاية، لكنه أعرب في عام 2021 عن أسفه أمام السيناتور الجمهوري راند بول لأن جهوده في الخصخصة قد فشلت.

وكتب إلى عضو مجلس الشيوخ عن ولاية كنتاكي: “لقد حُرمت إدارتي من الوقت اللازم لإصلاح هذه المشكلة”. ورفضت حملة ترامب التعليق يوم الثلاثاء على ما إذا كان ترامب لا يزال يريد إنهاء الوصاية.

وقال باروت إن السؤال الرئيسي هو ما إذا كان لدى فاني ماي وفريدي ماك المخصخصتين ضمانة – سواء كانت صريحة أو ضمنية – بأن الحكومة ستتدخل وتنقذهما إذا فشلا.

وقال باروت إن الطريقة التي ستتعامل بها إدارة ترامب مع هذه القضية ستحدد ما إذا كانت الخصخصة “مدمرة إلى حد ما أو مدمرة بشكل كبير”.

قبل الاستحواذ عليها في عام 2008، كانت فاني ماي وفريدي ماك شركتين خاصتين، لكنهما كانتا تتمتعان بضمان حكومي ضمني – وهو الضمان الذي أنقذهما بعد انهيار سوق الإسكان وموجة التخلف عن سداد الرهن العقاري.

لقد سددت الشركات منذ فترة طويلة عمليات الإنقاذ البالغة 187 مليار دولار ومنحت الحكومة عشرات المليارات الإضافية من الأرباح. لكن عمليات الإنقاذ أثارت غضب الجمهوريين، والعديد منهم يكرهون إعادة مثل هذا الضمان، قائلين إنه لا ينبغي للحكومة أن تنفق مليارات الدولارات من أموال دافعي الضرائب لإنقاذ الشركات التي تدار بشكل سيئ.

ومع ذلك، بدون هذا الضمان، قال باروت إن هناك “خطرًا هائلًا يتمثل في عدم قبول السوق لخصخصة فاني وفريدي”، مما يؤدي إلى فوضى في سوق تمويل الإسكان ومنع الجميع باستثناء أولئك الذين لديهم “ائتمان أصلي” من القدرة على تأمين الرهن العقاري – وهو ما أسماه باروت “السيناريو الأسوأ”.

ونفى كالابريا هذه المخاوف وقال إنه ليست هناك حاجة لضمانة فيدرالية. وقال إن الشركات الضخمة الأخرى التي أنقذتها الحكومة خلال ركود عام 2008، بما في ذلك سيتي بنك، والمجموعة الأمريكية الدولية، وجنرال موتورز، تظل شركات عامة ولم تكن بحاجة إلى وصاية.

“نفس مجموعة القوانين المتعلقة بسيتي بنك موجودة بالنسبة لفاني وفريدي – لماذا نعاملهما بشكل مختلف؟” قال كالابريا. “كانت هناك ضمانات ضمنية وراء شركات السيارات. لقد أنقذنا جنرال موتورز. هل الأشخاص الذين يعارضون انتهاء الوصاية يقترحون أيضًا أن تستحوذ الحكومة على شركة جنرال موتورز؟

ومع التوقعات على نطاق واسع باستمرار أسعار الفائدة في الانخفاض العام المقبل، يعتقد باروت أن أولئك الذين يقودون وزارة الخزانة في ظل رئاسة ترامب الجديدة سيدركون “واقع السوق” المتمثل في أن خصخصة فاني ماي وفريدي ماك ستؤدي إلى ارتفاع أسعار الرهن العقاري مرة أخرى.

ولهذا السبب، فهو متشكك في إمكانية حدوث الخصخصة، حتى لو كان الفشل في تنفيذ الخطة من شأنه أن يثير غضب حلفاء ترامب الذين يمتلكون أسهمًا كبيرة في شركتي الرهن العقاري العملاقتين، ومن المتوقع أن يحصلوا على مكاسب هائلة في حالة خصخصتهم.

“سيكون من الصعب للغاية أن تبتلع كرئيس أنك ستضطر إلى إخبار أصحاب المنازل بذلك … ستتخذ خطوات من شأنها رفع معدل الرهن العقاري إلى ما كان عليه عندما كان الجميع في حالة من الفوضى”. قال باروت: “ألم شديد”.