كاليفورنيا تدرس أول فكرة من نوعها لتعزيز الإسكان المبني في المصانع

كاليفورنيا تبتكر حلاً غير مسبوق لمعضلة المساكن: التأمين على البناء كمحفز للصناعة

تواجه ولاية كاليفورنيا، الولاية الأكثر اكتظاظًا بالسكان في الولايات المتحدة، تحديًا مستمرًا يتمثل في النقص الحاد في المعروض من المساكن، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار وصعوبة امتلاك منزل. في خطوة جريئة وغير مسبوقة، تسعى الولاية إلى سد هذه الفجوة من خلال استكشاف دور جديد لها: الدخول في أعمال التأمين على البناء. تأتي هذه المبادرة في ظل حزمة تشريعية جديدة تهدف إلى دفع عجلة الابتكار في قطاع البناء، مع التركيز بشكل خاص على نماذج البناء الصناعي.

أمل جديد في البناء الصناعي: نحو حلول سكنية مستدامة

يعول مؤيدو البناء الصناعي، أو البناء القائم على المصانع، على قدرته على تقديم حلول سريعة وفعالة من حيث التكلفة لمشكلة الإسكان. يتضمن هذا النموذج تصنيع مكونات المنازل ووحداتها في بيئة مصنع خاضعة للرقابة، ثم نقلها بالشاحنات وتركيبها في الموقع. تتعدد الفوائد المتوقعة لهذا النهج: تسريع وتيرة الإنشاء، تحسين ظروف العمل للعاملين، وتقليل التكاليف الإجمالية، مما ينعكس إيجابًا على أسعار المساكن النهائية.

ومع ذلك، على الرغم من التفاؤل الذي أحاط بهذه الفكرة لعقود، لم تحقق أبدًا الانتشار الواسع المأمول. يرجع ذلك في الغالب إلى العقبات التنظيمية والمالية التي تعيق الإنتاج الضخم الفعال من حيث التكلفة.

حزمة تشريعية لكسر حلقة الجمود

لمعالجة هذه التحديات، تم اقتراح ستة مشاريع قوانين جديدة تهدف إلى تمهيد الطريق أمام صناعة البناء الصناعي الناشئة. تركز معظم هذه القوانين على توحيد أو تخفيف القيود التنظيمية. لكن اللافت للنظر هو مشروع قانون الجمعية 2166، الذي قدمته عضوة الجمعية بافي ويكس وعضو الجمعية خوان كاريو.

يهدف هذا المشروع، على الرغم من أنه لا يزال في مراحله الأولى من حيث التفاصيل، إلى توفير ضمانات للتأمين الخاص بالمطورين والمقرضين الذين يدعمون مشاريع البناء الصناعي. يكمن جوهر هذا المشروع في تعهد الولاية بالقيام بدور شبيه بشركات إعادة التأمين على البناء، لتوفير شبكة أمان مالي في مراحل معينة من عملية البناء.

دور الدولة غير المسبوق في دعم الإسكان

يمثل دخول ولاية كاليفورنيا كضامن في مجال التأمين على البناء تحولًا جذريًا في سياستها الطويلة الأمد لمعالجة أزمة الإسكان. يؤكد تايلر بولين، باحث في مركز تيرنر للابتكار في الإسكان بجامعة كاليفورنيا في بيركلي، أن هذه هي المرة الأولى التي تقترح فيها ولاية مثل هذا الإجراء لدعم قطاع الإسكان.

وأضاف بولين أن هذه الفكرة، على الرغم من تعقيدها الفني، ظهرت بشكل متكرر في المحادثات مع أصحاب المصلحة في الصناعة خلال الأبحاث الأخيرة. يعتقد أن هذا المشروع قد يكون له تأثير كبير، لكنه يشير إلى وجود العديد من الأسئلة التي لا تزال مفتوحة.

تجنب “حلقة الموت” المالية في قطاع البناء

يُعد البناء بطبيعته مسعى محفوفًا بالمخاطر، حيث يمكن أن يؤدي نقص التمويل، تجاوز التكاليف، أو النزاعات القانونية إلى فشل المشاريع. توجد أدوات مالية متنوعة مصممة لتقليل هذه المخاطر لجميع الأطراف المعنية. ومن أبرز هذه الأدوات، “سندات الكفالة” (surety bonds)، التي تضمن دفع شركة التأمين للمقاولين أو الموردين في حال فشل المقاول من الباطن في الوفاء بالتزاماته.

هذه السندات، كما يشرح مايكل ميرل من شركة أوتوفول، تمنح المطورين والمقرضين راحة البال، حيث لا يتحملون العبء المالي الكامل في حالة تعثر جزء من المشروع. ومع ذلك، فإن الحصول على هذه السندات يمكن أن يكلف ما بين 0.75% إلى 3% من قيمة العقد الإجمالية، وهو مبلغ قد يكون كبيرًا في المشاريع السكنية الكبرى.

مشكلة “حلقة التعزيز الذاتي”

العديد من مصانع البناء الصناعي تواجه صعوبة في الحصول على سندات الكفالة. يُشار إلى هذا الوضع بـ “حلقة التعزيز الذاتي” أو “حلقة الموت” التي يعتقد أن الصناعة عالقة فيها. تتلخص هذه الحلقة في إحجام المطورين والمقرضين عن البدء بمشاريع مع مصنع جديد في صناعة ما زالت تثبت وجودها، ويضعون شرط الحصول على سندات الكفالة.

من ناحية أخرى، لا يمكن للمصنع إقناع شركات الضمان بتوفير هذه التغطية إلا إذا كان لديه سجل حافل بالنجاح المالي. ولكن هذا السجل لا يمكن بناؤه بدون مشاريع، مما يخلق حلقة مفرغة تؤدي إلى تفاقم صعوبة الحصول على التمويل والأعمال، وفي النهاية، خطر الفشل.

كيف يمكن لمشروع القانون الجديد كسر هذه الحلقة؟

يهدف مشروع قانون كاريو-ويكس إلى كسر هذه الحلقة عن طريق تدخل الدولة. سيلزم هذا القانون الدولة بتوفير دعم مالي لشركات التأمين التي تصدر سندات الكفالة لمشاريع البناء الصناعي. في حال فشل المشروع، ستقوم الدولة بتغطية جزء من المدفوعات في ظروف استثنائية.

الأمل هو أن يؤدي هذا الضمان الحكومي إلى زيادة ثقة شركات التأمين في تقديم التغطية، مما يشجع بدوره المطورين والمقرضين على التعاقد مع المصانع. هذا بدوره سيوفر للمصانع المزيد من الأعمال المستقرة، ويسمح لها بزيادة الإنتاج، خفض التكاليف، وتحقيق الوعد ببناء مساكن بكميات كبيرة.

مقارنات مع مبادرات سابقة

على الرغم من أن هذا الدور الذي ستلعبه ولاية كاليفورنيا جديد، إلا أن الفكرة تتماشى مع سياسات أخرى على مستوى الولاية والمستوى الفيدرالي. تقوم جهات مثل وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية، وفاني ماي، وفريدي ماك بتقديم ضمانات لقروض الرهن العقاري لتعزيز الإقراض. تدير إدارة الأعمال الصغيرة سندات ضمان للشركات الصغيرة.

في ولاية كاليفورنيا نفسها، توجد برامج لضمان القروض لبناء مرافق الرعاية الصحية، لكن لا يوجد برنامج مماثل لدعم صناعة الإسكان. يأتي هذا المقترح في وقت تعمل فيه ولايات أخرى على تطوير نماذج جديدة لدعم الإسكان الميسر.

هل يخدم هذا القانون المصنعين الجدد فقط؟

على الرغم من أن المبادرة وصفت بأنها “مبتكرة للغاية” و “ضرورية لتوسيع نطاق الصناعة” من قبل مؤيدين مثل جان ليندنثال كوكس، إلا أن هناك بعض الشكوك. يرى رايان كاسيدي من Mutual Housing California أن مشروع القانون قد يركز بشكل أكبر على تحفيز المطورين الذين قد لا يكونون على دراية كافية بخيارات التمويل.

ويشير إلى أن هذا النهج قد يفيد المصانع الجديدة ذات الخبرة المحدودة، بينما المصانع الأكبر والأكثر استقرارًا مثل Guerdon Modular Buildings، التي تتعاون معها Mutual Housing، قد لا تحتاج إلى هذا النوع من الدعم. يقترح كاسيدي نهجًا أكثر مباشرة، يتمثل في توفير المزيد من الأموال للمشاريع المبنية في المصانع.

يتفق مايكل ميرل من Autovol على أن سندات الكفالة ستفيد المصنعين الجدد، مشيرًا إلى أن شركته، نظرًا لاستقرارها المالي وتاريخها الطويل، نادرًا ما تواجه مشكلة في الحصول على التغطية.

مستقبل مدعوم بالضمانات: آفاق وتحديات

لا يزال من غير الواضح مدى استعداد المشرعين الآخرين لوضع ثقة الدولة في صناعة ما زالت قيد التطوير. مع اقتراب مشروع القانون من أول جلسة استماع له، تظل مسألة المبلغ المالي الذي قد تضعه الولاية في المحك غير معلومة.

ومع ذلك، يرى مؤيدون أن الحاجة إلى هذا البرنامج قد تكون مؤقتة. الفرضية الأساسية هي أن الولاية تدعم “المتبنين الأوائل” بينما تعمل الصناعة على بناء سمعتها. على المدى الطويل، قد تتولى شركات التأمين الخاصة هذا الدور، وتتلاشى الحاجة إلى دعم الدولة، إذا أثبتت صناعة البناء الصناعي جدواها الاقتصادية والاستقرار.

في الوقت الحالي، يبقى هذا “إذا” الكبير هو المفتاح لمستقبل المساكن الصناعية في كاليفورنيا.