لوس أنجليس (أ ف ب) – تباطأت مبيعات المنازل التي كانت مشغولة سابقا في الولايات المتحدة في سبتمبر إلى أضعف وتيرة سنوية منذ ما يقرب من 14 عاما حتى مع تراجع أسعار الرهن العقاري واستمرار المعروض من العقارات في السوق في الارتفاع.
قالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الأربعاء إن مبيعات المنازل القائمة انخفضت بنسبة 1٪ الشهر الماضي، مقارنة بأغسطس، إلى معدل سنوي معدل موسميا قدره 3.84 مليون. ويمثل هذا الانخفاض الشهري الثاني على التوالي وأبطأ وتيرة مبيعات سنوية منذ أكتوبر 2010 عندما كان سوق الإسكان لا يزال في حالة ركود عميق في أعقاب انهيار العقارات في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
وانخفضت المبيعات بنسبة 3.5% مقارنة مع سبتمبر من العام الماضي. وعلى أساس إقليمي، انخفضت المبيعات في الشمال الشرقي والجنوب والغرب الأوسط الشهر الماضي مقارنة بالعام السابق، لكنها ارتفعت في الغرب.
بشكل عام، كانت مبيعات المنازل الأخيرة أقل من وتيرة 3.9 مليون التي توقعها الاقتصاديون، وفقًا لـ FactSet.
“إن العوامل التي من شأنها أن تؤدي إلى ارتفاع مبيعات المنازل – مثل انخفاض معدلات الرهن العقاري بشكل ملحوظ الآن مقارنة بالعام الماضي، وبدء المخزون في الزيادة، وبالطبع إضافة الوظائف بشكل مستمر إلى الاقتصاد – ومع ذلك فإن مبيعات المنازل لا تزال عالقة عند مستويات منخفضة. وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR: “إن مستويات التضخم مرتفعة للغاية”.
وعلى الرغم من تباطؤ وتيرة المبيعات، ارتفعت أسعار المنازل على أساس سنوي للشهر الخامس عشر على التوالي. ارتفع متوسط سعر البيع الوطني بنسبة 3٪ عن العام السابق ليصل إلى 404.500 دولار.
وبينما يتباطأ معدل نمو الأسعار، فإن متوسط سعر المبيعات الأخير أعلى بنسبة 49٪ مما كان عليه قبل خمس سنوات، قبل الوباء. وبالمقارنة، ارتفعت الأجور بنسبة 25% في نفس الفترة، حسبما أشار يون.
وقد ساعدت سنوات من ارتفاع أسعار المنازل في وضع ملكية المنازل بعيدا عن متناول العديد من الأميركيين، مما جعل الإسكان خيارا قضية سياسية رئيسية للناخبين في انتخابات الشهر المقبل.
وكان سوق الإسكان في الولايات المتحدة في ركود المبيعات يعود تاريخها إلى عام 2022، عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها في عصر الوباء. انخفضت مبيعات المنازل القائمة إلى أدنى مستوى لها منذ 30 عامًا تقريبًا في العام الماضي، حيث ارتفع متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى أعلى مستوى خلال 23 عامًا بنسبة 8٪ تقريبًا، وفقًا لمشتري الرهن العقاري فريدي ماك.
وتراجعت معدلات الرهن العقاري في الغالب منذ يوليو تحسبا ل الخطوة التي اتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي الشهر الماضي لخفض سعر الفائدة الرئيسي للمرة الأولى منذ أكثر من أربع سنوات وللإشارة إلى مزيد من التخفيضات حتى عام 2026. في حين أن البنك المركزي لا يحدد أسعار الفائدة على الرهن العقاري، فإن محور سياسته مهد الطريق لانخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل عام.
انخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.08% قبل أربعة أسابيع. أدنى مستوى له في عامين – ولكنه ارتفع منذ ذلك الحين، تصل إلى 6.44% الأسبوع الماضي.
وقالت ليزا ستورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في برايت إم إل إس: “كان من المتوقع أن يؤدي انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري في شهري يوليو وأغسطس إلى جلب المزيد من المشترين إلى السوق، لكن بعض متسوقي المنازل ربما ينتظرون انخفاض أسعار الفائدة بشكل أكبر”. وأضاف: “ربما يتبع آخرون نهج الانتظار والترقب في الفترة التي تسبق الانتخابات الرئاسية”.
ويتوقع الاقتصاديون بشكل عام أن تظل أسعار الفائدة على الرهن العقاري قريبة من مستوياتها الحالية، على الأقل هذا العام. وتتوقع فاني ماي أن يبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 6.2٪ في الربع من أكتوبر إلى ديسمبر، ثم ينخفض إلى متوسط 5.7٪ في نفس الربع من العام المقبل.
ومع تباطؤ المبيعات، استمر مخزون المنازل المعروضة للبيع في الارتفاع. وقالت NAR إن هناك 1.39 مليون منزل غير مباع في نهاية سبتمبر، بزيادة 1.5٪ عن أغسطس و23٪ عن سبتمبر من العام الماضي.
ويترجم ذلك إلى عرض لمدة 4.3 شهرًا بوتيرة المبيعات الحالية، ارتفاعًا من وتيرة 3.4 شهرًا في نهاية سبتمبر من العام الماضي. تقليديا، يعتبر العرض لمدة 5 إلى 6 أشهر سوقا متوازنا بين المشترين والبائعين.
هناك عامل آخر يساعد في رفع مخزون المنازل في السوق: يستغرق بيع العقارات وقتًا أطول مما كان عليه قبل عام.
وبقيت المنازل عادة في السوق لمدة 28 يوما في الشهر الماضي قبل بيعها، ارتفاعا من 21 يوما في العام السابق.
وقال يون: “حتى مع الزيادة الأخيرة في المخزون، يمكن للمرء أن يقول إن ذلك يساعد على تخفيف حدة السوق، لكنه لا يزال أقل بكثير مما يمكن اعتباره مستوى مخزون أكثر طبيعية”.
ومع ذلك، في ميزة إضافية للمتسوقين المنزليين، يتلقى عدد أقل من المنازل عروضًا متعددة. وتم شراء نحو 20% من المنازل التي بيعت الشهر الماضي بأكثر من أسعارها الأصلية، بانخفاض عن 26% في سبتمبر من العام الماضي.
لا يزال مشتري المنازل لأول مرة والذين ليس لديهم أي ملكية منزلية لدفعها مقابل الدفعة الأولى يواجهون صعوبة في الدخول إلى سوق الإسكان. وشكلت هذه المنازل 26% فقط من جميع المنازل المباعة الشهر الماضي، وهو ما يعادل أدنى مستوى على الإطلاق منذ أغسطس. وانخفض من 27% في سبتمبر من العام الماضي. لقد شكلوا 40٪ من المبيعات تاريخياً.
وشكل مشترو المنازل الذين يستطيعون تجنب معدلات الرهن العقاري ودفع جميع المبالغ النقدية لشراء منزل 30% من مبيعات الشهر الماضي، ارتفاعًا من 29% في العام السابق.
