في ظل التقلبات الاقتصادية المستمرة، يراقب الكثيرون عن كثب تطورات أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الولايات المتحدة. شهدنا مؤخرًا توقفًا لسلسلة من الزيادات استمرت لثلاثة أسابيع، وهو ما يبعث على الأمل للمشترين المحتملين وأصحاب المنازل على حد سواء. يعكس هذا التراجع في الأسعار انخفاضًا في عوائد سندات الخزانة الأمريكية طويلة الأجل، مما يشير إلى تحول محتمل في السياسة النقدية.
توقف سلسلة الزيادات في أسعار الفائدة على الرهن العقاري
أعلن مشتري الرهن العقاري فريدي ماك يوم الأربعاء عن انخفاض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.23%، مقارنة بـ 6.26% في الأسبوع السابق. وعلى الرغم من أن هذا الانخفاض طفيف، إلا أنه يمثل استراحة من الاتجاه الصعودي الذي استمر لأسابيع. قبل عام، كان متوسط السعر 6.81%، بينما بلغ أدنى مستوى له منذ أكثر من عام عند 6.17% قبل أربعة أسابيع فقط.
كما انخفضت تكاليف الاقتراض على القروض العقارية ذات السعر الثابت لمدة 15 عامًا، والتي يفضلها أصحاب المنازل الذين يسعون لإعادة تمويل قروضهم. بلغ متوسط السعر 5.51%، بانخفاض عن 5.54% في الأسبوع الماضي، في حين كان 6.10% قبل عام.
العوامل المؤثرة في أسعار الفائدة على الرهن العقاري
تتأثر أسعار الفائدة على القروض العقارية بمجموعة متنوعة من العوامل، بدءًا من قرارات بنك الاحتياطي الفيدرالي المتعلقة بسعر الفائدة، وصولًا إلى توقعات المستثمرين في سوق السندات بشأن الاقتصاد والتضخم. عادةً ما تتبع هذه الأسعار مسار عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، والتي يستخدمها المقرضون كمرجع لتسعير قروض المنازل.
في منتصف نهار الأربعاء، بلغ العائد على السندات لأجل 10 سنوات 4.01%، وهو أقل من 4.13% قبل أسبوع. هذا الانخفاض في العائدات ساهم بشكل مباشر في تراجع أسعار الفائدة على الرهن العقاري.
تأثير الانخفاض على سوق العقارات
عندما تنخفض أسعار الفائدة العقارية، تزداد القدرة الشرائية للمشترين، مما يحفز الطلب على المنازل. لقد ساهم تخفيف أسعار الفائدة هذا الخريف في زيادة مبيعات المنازل الأمريكية التي كانت مشغولة سابقًا في أكتوبر على أساس سنوي للشهر الرابع على التوالي.
ومع ذلك، لا يزال الوصول إلى امتلاك منزل يمثل تحديًا للعديد من الأفراد بسبب ارتفاع أسعار المنازل على مدى السنوات الماضية. كما أن حالة عدم اليقين بشأن الاقتصاد وسوق العمل تبقي العديد من المشترين المحتملين مترددين في اتخاذ قرار الشراء.
نتيجة لذلك، ظلت مبيعات المنازل التي كانت مشغولة سابقًا في الولايات المتحدة ثابتة عند وتيرة سنوية تبلغ حوالي 4 ملايين منذ عام 2023، وهو أقل بكثير من المتوسط التاريخي البالغ حوالي 5.2 مليون.
دور بنك الاحتياطي الفيدرالي وتوقعات المستقبل
بدأت أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الانخفاض هذا الصيف قبل قرار بنك الاحتياطي الفيدرالي في سبتمبر بخفض سعر الفائدة الرئيسي للمرة الأولى منذ عام، وذلك في ظل مؤشرات على تباطؤ سوق العمل. وقام البنك الفيدرالي بخفض سعر الفائدة الرئيسي مرة أخرى الشهر الماضي، على الرغم من تحذيرات رئيس البنك جيروم باول بشأن عدم ضمان المزيد من التخفيضات.
ومع ذلك، أثارت تصريحات مسؤولي بنك الاحتياطي الفيدرالي تكهنات حول احتمال خفض أسعار الفائدة مرة أخرى في اجتماع ديسمبر. تشير بيانات مجموعة CME إلى أن المتداولين في وول ستريت يراهنون على احتمال بنسبة 83% تقريبًا لحدوث ذلك.
تقول ليزا ستورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في برايت إم إل إس: “يبدو من المرجح بشكل متزايد أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة عندما يجتمع في 10 ديسمبر”. ومع ذلك، تحذر ستورتيفانت من أنه لا ينبغي توقع ترجمة ذلك إلى انخفاض كبير في أسعار الفائدة على الرهن العقاري. فالبنك المركزي لا يحدد أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل مباشر، وحتى عندما يخفض أسعار الفائدة قصيرة الأجل، لا يعني ذلك بالضرورة انخفاض أسعار قروض المنازل.
توقعات خبراء العقارات
تشير التوقعات الأخيرة الصادرة عن خبراء الاقتصاد في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ومنظمة First American إلى انخفاض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى حوالي 6% في العام المقبل. هذا التوقع يعكس تفاؤلًا حذرًا بشأن مستقبل سوق العقارات، مع الأخذ في الاعتبار التحديات المستمرة المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف وعدم اليقين الاقتصادي.
في الختام، يمثل التوقف في سلسلة الزيادات في أسعار الفائدة على الرهن العقاري تطورًا إيجابيًا لسوق العقارات، ولكنه ليس حلاً سحريًا. لا تزال القدرة على تحمل التكاليف تمثل تحديًا كبيرًا، وتعتمد التوقعات المستقبلية بشكل كبير على قرارات بنك الاحتياطي الفيدرالي وتطورات الاقتصاد الكلي. من المهم للمشترين المحتملين وأصحاب المنازل البقاء على اطلاع دائم بالتطورات في سوق العقارات والتشاور مع مستشار مالي لاتخاذ قرارات مستنيرة.
