انخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما في الولايات المتحدة إلى أدنى مستوى له خلال عامين هذا الأسبوع، مما عزز القوة الشرائية للمتسوقين في المنازل بينما يتنقلون في سوق الإسكان حيث تقترب الأسعار من أعلى مستوياتها على الإطلاق.
وقال مشتري الرهن العقاري فريدي ماك يوم الخميس إن المعدل انخفض إلى 6.08% من 6.09% الأسبوع الماضي. وقبل عام، بلغ متوسط المعدل 7.31%.
آخر مرة انخفض فيها متوسط السعر كانت في 15 سبتمبر 2022، عندما كان 6.02%.
ارتفعت تكاليف الاقتراض على القروض العقارية ذات السعر الثابت لمدة 15 عامًا، والتي تحظى بشعبية كبيرة لدى أصحاب المنازل الذين يسعون إلى إعادة تمويل قروضهم السكنية بمعدل أقل، بشكل طفيف هذا الأسبوع. وارتفع متوسط سعر الفائدة إلى 5.16% من 5.15% الأسبوع الماضي. وقال فريدي ماك إنه قبل عام، بلغ متوسطه 6.72%.
تتأثر أسعار الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك كيفية تفاعل سوق السندات مع قرارات سياسة سعر الفائدة التي يتخذها الاحتياطي الفيدرالي. ويمكن أن يؤدي ذلك إلى تحريك مسار عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي يستخدمه المقرضون كدليل لتسعير قروض المنازل.
وانخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما من 7.22٪ في مايو، وهو أعلى مستوى له حتى الآن هذا العام. وقد انخفضت الأسعار في الغالب منذ يوليو تحسبا ل الخطوة التي اتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي الأسبوع الماضي لخفض سعر الفائدة الرئيسي لأول مرة منذ أكثر من أربع سنوات.
وأشار مسؤولو بنك الاحتياطي الفيدرالي أيضًا إلى أنهم يتوقعون المزيد من التخفيضات هذا العام وفي عامي 2025 و2026. وينبغي أن تؤدي تخفيضات أسعار الفائدة، بمرور الوقت، إلى انخفاض تكاليف الاقتراض على القروض العقارية.
وارتفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما من أقل من 3% في سبتمبر 2021 إلى أعلى مستوى في 23 عاما عند 7.8% في أكتوبر الماضي. وتزامن ذلك مع قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بزيادة سعر الفائدة القياسي لمحاربة التضخم.
عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري فإنها يمكن أن تضيف مئات الدولارات شهريا في التكاليف للمقترضين. ويشهد سوق الإسكان تراجعًا في المبيعات يعود إلى عام 2022، حيث أدت معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى إبعاد العديد من مشتري المنازل المحتملين. انخفضت مبيعات المنازل الأمريكية التي كانت مشغولة سابقاً في أغسطس/آب، حتى مع بدء تراجع معدلات الرهن العقاري.
ومع ذلك، مع ظهور أسعار الفائدة أكثر جاذبية في الأسابيع الأخيرة، تقدم المزيد من أصحاب المنازل بطلبات للحصول على قروض الإسكان.
وقفزت طلبات الرهن العقاري بنسبة 11% الأسبوع الماضي، وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري. ويعود هذا الارتفاع القوي جزئياً إلى زيادة بنسبة 20% في الطلبات المقدمة من أصحاب المنازل الذين يسعون إلى إعادة تمويل قروضهم الحالية بمعدل أقل.
وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك: “نظراً للمسار الهبوطي لأسعار الفائدة، يستمر نشاط إعادة التمويل في الارتفاع، مما يخلق فرصاً للعديد من أصحاب المنازل لتقليص أقساط الرهن العقاري الشهرية”. “وفي الوقت نفسه، فإن العديد من الأشخاص الذين يتطلعون إلى شراء منزل يلعبون لعبة الانتظار لمعرفة ما إذا كانت أسعار الفائدة ستنخفض بشكل أكبر مع صدور بيانات اقتصادية إضافية خلال الأسابيع القليلة المقبلة.”
وفي حين أن انخفاض أسعار الفائدة يمنح متسوقي المنازل المزيد من القوة الشرائية، فإن الرهن العقاري بنحو 6٪ لا يزال غير منخفض بما فيه الكفاية بالنسبة للعديد من الأميركيين الذين يكافحون من أجل شراء منزل. ويرجع ذلك في الأغلب إلى ارتفاع أسعار المساكن بنسبة 49% على مدى السنوات الخمس الماضية، أي ما يقرب من ضعف النمو في الأجور. ولا تزال هذه الأسعار قريبة من مستويات قياسية، مدعومة بنقص المنازل في العديد من الأسواق.
ولابد أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها منذ ثلاث سنوات، أو لا بد أن تهبط أسعار المساكن بشكل حاد حتى يتمكن العديد من المشترين من شراء منزل. ومن غير المرجح أن يحدث أي من السيناريوهين في أي وقت قريب.
ويتوقع الاقتصاديون بشكل عام أن تظل أسعار الفائدة على الرهن العقاري قريبة من مستوياتها الحالية، على الأقل هذا العام. وتتوقع فاني ماي أن يبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 6.2٪ في الربع من أكتوبر إلى ديسمبر، ثم ينخفض إلى متوسط 5.7٪ في نفس الربع من العام المقبل. وبلغ متوسطه 7.3% في نفس الفترة من عام 2023.
