لوس أنجلوس (AP) – انخفضت مبيعات المنازل الأمريكية المشغولة سابقًا في شهر مايو للشهر الثالث على التوالي، حيث أدى ارتفاع معدلات الرهن العقاري والأسعار المرتفعة إلى تثبيط العديد من مشتري المنازل المحتملين خلال الفترة التي تعتبر تقليديًا أكثر فترات سوق الإسكان ازدحامًا خلال العام.
قالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الجمعة إن مبيعات المنازل القائمة انخفضت بنسبة 0.7٪ الشهر الماضي مقارنة بشهر أبريل إلى معدل سنوي معدل موسميا قدره 4.11 مليون.
كما انخفضت المبيعات بنسبة 2.8% مقارنة بشهر مايو من العام الماضي. لا تزال المبيعات الأخيرة أعلى قليلاً من وتيرة 4.07 مليون التي توقعها الاقتصاديون، وفقًا لـ FactSet.
وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR: “اعتقدت أننا سنشهد بالفعل انتعاشاً هذا الربيع – ولكننا لا نرى ذلك”.
وعلى الرغم من تراجع المبيعات، ارتفعت أسعار المنازل مقارنة بالعام السابق للشهر الحادي عشر على التوالي. ارتفع متوسط سعر البيع الوطني بنسبة 5.8% عن العام السابق ليصل إلى 419.300 دولار، وهو أعلى مستوى على الإطلاق مقارنة بالسجلات التي تعود إلى عام 1999. كما ارتفع أيضًا بنسبة 51% عما كان عليه قبل خمس سنوات.
ارتفعت أسعار المنازل حتى مع تباطؤ المبيعات ووصل المعروض من العقارات في السوق إلى أعلى مستوى له منذ 4 سنوات.
وقال يون: “إنها ظاهرة غريبة إلى حد ما”. “لقد كان نشاط مبيعات المنازل منخفضًا، ووصلت الأسعار إلى مستويات قياسية ويبدو أن المنازل لا تزال تتلقى عروضًا متعددة.”
كان سوق الإسكان الأمريكي غارقًا في ركود يعود إلى عام 2022، عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها في عصر الوباء. انخفضت مبيعات المنازل القائمة إلى أدنى مستوى لها منذ 30 عامًا تقريبًا في العام الماضي، حيث ارتفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى أعلى مستوى خلال 23 عامًا بنسبة 7.79٪، وفقًا لمشتري الرهن العقاري فريدي ماك.
متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عاما وتراوح معدل الفائدة في الغالب حول 7% هذا العام، حيث أجبرت التقارير الأقوى من المتوقع بشأن الاقتصاد والتضخم مجلس الاحتياطي الفيدرالي على إبقاء سعر الفائدة قصير الأجل عند أعلى مستوى منذ أكثر من 20 عامًا.
قال مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي الأسبوع الماضي أن التضخم قد انخفض بشكل أكبر نحو المستوى المستهدف وهو 2٪ في الأشهر الأخيرة وأشاروا إلى أنهم يتوقعون خفض سعر الفائدة القياسي مرة واحدة هذا العام. وكان البنك المركزي قد توقع في السابق ما يصل إلى ثلاثة تخفيضات في عام 2024، مما رفع التوقعات في سوق الإسكان بأن تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل أكبر الآن.
وقال يون: “ربما تكون سياسة خفض أسعار الفائدة التي اعتمدها الاحتياطي الفيدرالي، والتي كان من المتوقع حدوثها، لكنها لم تحدث – لقد تأخرت وتأجلت – ربما يتسبب ذلك في تأخير انتعاش مبيعات المنازل”.
إن معدلات الرهن العقاري المرتفعة تمنع العديد من أصحاب المنازل الذين اشتروا أو أعادوا تمويلهم منذ أكثر من عامين من البيع الآن لأنهم لا يريدون التخلي عن قروضهم العقارية ذات الفائدة الثابتة التي تقل عن 3٪ أو 4٪ – وهو اتجاه يشير إليه خبراء العقارات باسم “الرهن العقاري” تأثير “القفل”.
اعتبارًا من نهاية العام الماضي، كان أكثر من 50% من المنازل التي لديها رهن عقاري بمعدل فائدة يبلغ 4% أو أقل، وكان 87% منها بمعدل فائدة يبلغ 6% أو أقل، وفقًا لموقع Realtor.com.
هناك عامل آخر يقيد سوق الإسكان وهو قلة المعروض من المنازل المعروضة للبيع، على الرغم من تراجع ذلك هذا العام، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن المنازل تستغرق وقتًا أطول للبيع.
وفي المجمل، كان هناك حوالي 1.3 مليون منزل غير مباع في نهاية الشهر الماضي، بزيادة قدرها 6.7٪ عن أبريل وبزيادة 18.5٪ عن مايو من العام الماضي، حسبما ذكرت NAR.
وهذا يترجم إلى عرض لمدة 3.7 شهرًا بوتيرة المبيعات الحالية. في السوق الأكثر توازناً بين المشترين والبائعين، يكون هناك عرض لمدة 4 إلى 5 أشهر.
وقال يون: “دعونا ننتظر لنرى ما إذا كان هذا سيؤدي إلى المزيد من مبيعات المنازل”. “حتى الآن، ليس هذا هو الحال، ولكن على الأقل بدأ المخزون في التراجع.”
على الرغم من الزيادة في المنازل المتاحة للبيع هذا الربيع، لا يزال البائعون عمومًا يتمتعون بالأفضلية على المشترين.
قام مشترو المنازل بشراء المنازل الشهر الماضي عادةً في غضون 24 يومًا فقط بعد وصول العقارات إلى السوق. وتم بيع 30% من هذه العقارات بأكثر من سعر القائمة الأصلي، وهو ما يعني عادةً أن البائعين تلقوا عروضًا من العديد من المتسوقين المنزليين.
لا يزال مشتري المنازل لأول مرة والذين ليس لديهم أي ملكية منزلية لدفعها مقابل الدفعة الأولى يواجهون صعوبة في الدخول إلى سوق الإسكان. لقد شكلت 31٪ من جميع المنازل المباعة الشهر الماضي، وهو انخفاض من 33٪ في أبريل، ولكن ارتفاعًا من 28٪ في مايو من العام الماضي. لقد شكلوا 40٪ من المبيعات تاريخياً.
وشكل مشترو المنازل الذين يستطيعون تجنب معدلات الرهن العقاري ودفع جميع المبالغ النقدية لشراء منزل 28% من مبيعات الشهر الماضي، مقارنة بـ 25% في مايو من العام الماضي. وقالت NAR إن حوالي 16٪ من المنازل المباعة في مايو تم شراؤها من قبل مستثمرين أفراد أو أصحاب منازل يتطلعون إلى شراء منزل ثانٍ، ارتفاعًا من 15٪ في العام السابق.
