لوس أنجليس (رويترز) – تعمق ركود سوق الإسكان في الولايات المتحدة في يونيو حزيران مع تباطؤ مبيعات المنازل المشغولة سابقا إلى أبطأ وتيرة لها منذ ديسمبر كانون الأول بسبب ارتفاع أسعار الرهن العقاري وارتفاع الأسعار إلى مستويات قياسية.
قالت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الثلاثاء إن مبيعات المنازل الأميركية المأهولة سابقا انخفضت بنسبة 5.4% الشهر الماضي مقارنة بمايو/أيار إلى معدل سنوي معدل موسميا بلغ 3.89 مليون، وهو الشهر الرابع على التوالي من الانخفاض.
وانخفضت مبيعات المساكن القائمة بنسبة 5.4% مقارنة بشهر يونيو/حزيران من العام الماضي. وجاءت المبيعات الأخيرة أقل من المعدل السنوي الذي توقعه خبراء الاقتصاد والذي بلغ 3.99 مليون وحدة، وفقًا لـ FactSet.
وعلى الرغم من تراجع المبيعات، ارتفعت أسعار المساكن مقارنة بالعام السابق للشهر الثاني عشر على التوالي. وارتفع متوسط سعر المبيعات على المستوى الوطني بنسبة 4.1% مقارنة بالعام السابق إلى 426.900 دولار، وهو أعلى مستوى على الإطلاق منذ عام 1999.
وارتفعت أسعار المساكن حتى مع تباطؤ المبيعات وارتفاع المعروض من العقارات في السوق إلى أعلى مستوى له منذ مايو/أيار 2020.
وقال لورانس يون، كبير خبراء الاقتصاد في الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين: “نشهد الآن زيادة في المخزون، لكننا لا نشهد زيادة في المبيعات بعد”.
وبشكل إجمالي، كان هناك حوالي 1.32 مليون منزل غير مباع في نهاية الشهر الماضي، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 3.1% عن مايو/أيار و23% عن يونيو/حزيران من العام الماضي، بحسب الجمعية الوطنية للعقارات.
وهذا يعني أن العرض يكفي لمدة 4.1 شهرًا بمعدل المبيعات الحالي. ومن المعتاد أن يُنظر إلى العرض لمدة تتراوح بين 4 إلى 5 أشهر على أنه سوق متوازن بين المشترين والبائعين.
في حين لا تزال أقل من مستويات ما قبل الجائحة، فإن الزيادة الأخيرة في المنازل المعروضة للبيع تشير إلى أنه على الرغم من أسعار المساكن المرتفعة إلى مستويات قياسية، فإن سوق الإسكان قد يميل لصالح مشتري المنازل.
وقال يون “إن أحدث البيانات تشير إلى أننا ربما نشهد تحولا بطيئا بعيدا عن سوق البائعين والانتقال ببطء إلى سوق المشترين”.
في الوقت الحالي، لا يزال البائعون يستفيدون من مخزون سوق الإسكان الضيق.
في الشهر الماضي، اشترى مشتري المنازل المنازل في غضون 22 يومًا فقط بعد طرح العقارات في السوق. وهذا أعلى من 18 يومًا في يونيو من العام الماضي. وبيع 29% من هذه العقارات بأكثر من سعرها الأصلي المدرج، وهو ما يعني عادةً أن البائعين تلقوا عروضًا من مشتري منازل متعددين.
كان سوق الإسكان في الولايات المتحدة غارقًا في حالة من الركود تعود إلى عام 2022، عندما بدأت أسعار الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها في عصر الوباء. انخفضت مبيعات المساكن القائمة إلى أدنى مستوى لها منذ ما يقرب من 30 عامًا العام الماضي حيث ارتفع متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى أعلى مستوى له في 23 عامًا عند 7.79٪، وفقًا لمشتري الرهن العقاري Freddie Mac.
ال بلغ متوسط المعدل في الغالب حوالي 7٪ هذا العام – أكثر من ضعف ما كان عليه قبل ثلاث سنوات فقط – حيث أجبرت التقارير الاقتصادية والتضخم الأقوى من المتوقع بنك الاحتياطي الفيدرالي على إبقاء سعر الفائدة قصير الأجل عند أعلى مستوى له في أكثر من 20 عامًا.
إن أحد الأسباب التي أدت إلى استمرار انخفاض مبيعات المساكن هذا العام حتى مع زيادة مخزون العقارات في السوق هو أن العديد من الأميركيين ربما ينتظرون انخفاض أسعار الرهن العقاري.
تتأثر أسعار الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك كيفية تفاعل سوق السندات مع قرارات سياسة أسعار الفائدة التي يتخذها البنك المركزي. ويمكن أن يؤدي ذلك إلى تحريك مسار عائد سندات الخزانة لأجل عشر سنوات، والذي يستخدمه المقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان.
علامات حديثة على تباطؤ التضخم لقد أثارت التوقعات بأن سيخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي في سبتمبرإذا انخفضت عائدات السندات تحسبا لخفض أسعار الفائدة من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي، فقد يؤدي ذلك إلى تخفيف أسعار الرهن العقاري.
ويتوقع معظم خبراء الاقتصاد أن يظل متوسط سعر الفائدة على قرض المنزل لمدة 30 عاما أعلى من 6% هذا العام.
وقال يون “ربما ينتظر الناس انخفاض أسعار الفائدة قبل العودة إلى السوق”.
كما أن انخفاض أسعار الرهن العقاري قد يساعد في حث المزيد من أصحاب المساكن على البيع. فالعديد من الذين اشتروا أو أعادوا تمويل مسكنهم منذ أكثر من ثلاث سنوات يترددون في البيع الآن لأنهم لا يريدون التخلي عن قروضهم العقارية ذات الفائدة الثابتة التي تقل عن 3% أو 4% ــ وهو الاتجاه الذي يشير إليه خبراء العقارات باسم “تأثير الحبس”.
لا يزال مشتري المنازل لأول مرة الذين لا يملكون أي حقوق ملكية في المنزل لتسديد الدفعة الأولى يواجهون صعوبة في دخول سوق الإسكان. فقد شكلوا 29% من جميع المنازل المباعة الشهر الماضي، وهو ما يقل عن 31% في مايو، لكنه أعلى من 27% في يونيو من العام الماضي. وقد شكلوا 40% من المبيعات تاريخيًا.
وبلغت نسبة المشترين القادرين على تحمل تكاليف تجنب أسعار الرهن العقاري ودفع ثمن المنزل نقدًا 28% من المبيعات الشهر الماضي، ارتفاعًا من 26% في يونيو/حزيران من العام الماضي. وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إن نحو 16% من المنازل المباعة الشهر الماضي اشتراها مستثمرون أفراد أو ملاك منازل يتطلعون إلى شراء منزل ثان، انخفاضًا من 18% قبل عام.
