لوس أنجلوس (أ ب) – انخفضت مبيعات المنازل المأهولة سابقًا في الولايات المتحدة في أغسطس إلى أبطأ وتيرة سنوية في ما يقرب من عام حتى مع تم تخفيف أسعار الرهن العقاري واستمر العرض من العقارات في السوق في الارتفاع.
قالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الخميس إن مبيعات المساكن القائمة انخفضت بنسبة 2.5% الشهر الماضي، مقارنة بشهر يوليو، إلى معدل سنوي معدل موسميا بلغ 3.86 مليون.
وانخفضت المبيعات بنسبة 4.2% مقارنة بشهر أغسطس/آب من العام الماضي. وجاءت مبيعات المنازل الأخيرة أقل من وتيرة 3.9 مليون التي توقعها خبراء الاقتصاد، وفقًا لـ FactSet.
ارتفعت أسعار المساكن على أساس سنوي للشهر الرابع عشر على التوالي. وارتفع متوسط سعر المبيعات على المستوى الوطني بنسبة 3.1% عن العام السابق إلى 416.700 دولار. وهذا هو أعلى متوسط سعر لشهر أغسطس على الإطلاق منذ عام 1999.
وقال لورانس يون، كبير خبراء الاقتصاد في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: “كانت مبيعات المساكن مخيبة للآمال مرة أخرى في أغسطس/آب، ولكن التطور الأخير لانخفاض أسعار الرهن العقاري إلى جانب زيادة المخزون يشكل مزيجا قويا من شأنه أن يوفر البيئة اللازمة لارتفاع المبيعات في الأشهر المقبلة”.
خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة الرئيسي لأول مرة منذ أكثر من أربع سنوات يوم الأربعاء. كما أشار مسؤولو بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أنهم يتوقعون المزيد من التخفيضات هذا العام وفي عامي 2025 و2026. ومن المتوقع أن تؤدي تخفيضات أسعار الفائدة، بمرور الوقت، إلى انخفاض تكاليف الاقتراض على الرهن العقاري.
انخفضت أسعار الرهن العقاري في الغالب منذ يوليو/تموز علامات تراجع التضخم و سوق عمل مبرد ارتفعت التوقعات بخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة. وانخفض متوسط سعر الفائدة على قرض المنزل لمدة 30 عامًا الأسبوع الماضي إلى 6.2٪، وهو أدنى مستوى منذ فبراير 2023، وفقًا لشركة Freddie Mac، وهي شركة شراء الرهن العقاري.
وعلى الرغم من ارتفاع أسعار الرهن العقاري، فمن المرجح أن تكون مبيعات المساكن قد انخفضت الشهر الماضي، ويرجع ذلك جزئيا إلى أن العديد من المشترين المحتملين للمساكن كانوا ينتظرون من بنك الاحتياطي الفيدرالي خفض أسعار الفائدة.
“حتى الآن، ربما يكون المشترون الذين انتظروا سعداء بذلك”، كما قال دانييل هيل، كبير خبراء الاقتصاد في شركة Realtor.com. “لم تستمر أسعار الرهن العقاري في الانخفاض حتى أوائل سبتمبر/أيلول فحسب، بل إننا نقترب أيضًا من نقطة موسمية مثالية لمشتري المنازل، عندما تتراجع المنافسة عادةً، وتنخفض أسعار المنازل، ويميل الوقت في السوق إلى النمو”.
ويتوقع خبراء الاقتصاد عموما أن يظل متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما أعلى من 6% هذا العام.
كانت مبيعات المنازل القائمة في انخفاض عميق انخفاض المبيعات يعود تاريخ ذلك إلى عام 2022، عندما بدأت أسعار الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها في عصر الوباء. وقد هبطت إلى أدنى مستوى لها منذ ما يقرب من 30 عامًا في العام الماضي حيث ارتفع متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى أعلى مستوى له في 23 عامًا عند 7.79٪.
لقد أدت أسعار الرهن العقاري المرتفعة، وأسعار المساكن بالقرب من أعلى مستوياتها على الإطلاق، والنقص المزمن في المساكن المعروضة في السوق إلى إحجام العديد من الراغبين في شراء المنازل.
بالإضافة إلى احتمال انخفاض أسعار الرهن العقاري، هناك المزيد من المنازل التي تطرح في السوق، مما يمنح مشتري المنازل مجموعة أوسع للاختيار من بينها.
وبشكل إجمالي، كان هناك حوالي 1.35 مليون منزل غير مباع في نهاية أغسطس، بزيادة 0.7% عن يوليو، و22.7% عن أغسطس من العام الماضي، بحسب الجمعية الوطنية للعقارات.
وأشار يون إلى أن هذا هو أكبر عدد من المنازل في السوق منذ أكتوبر 2020، عندما كان هناك 1.4 مليون منزل معروض للبيع، لكنه لا يزال أقل من 1.83 مليون منزل في السوق في عام 2019.
ويترجم مخزون المساكن المتاحة إلى عرض لمدة 4.2 شهرًا بمعدل المبيعات الحالي، ارتفاعًا من وتيرة 3.3 شهرًا في نهاية أغسطس من العام الماضي. تقليديًا، يُعتبر العرض لمدة 5 إلى 6 أشهر سوقًا متوازنًا بين المشترين والبائعين.
وقال يون “ربما يكون للخلفية المواتية – انخفاض أسعار الرهن العقاري، والمزيد من المخزون – تأثير في الأشهر المقبلة”.
لا يزال امتلاك المسكن بعيد المنال بالنسبة للعديد من الأميركيين بعد سنوات من ارتفاع أسعار المساكن. ولنتأمل هنا متوسط أسعار بيع المساكن في الولايات المتحدة الذي ارتفع بنسبة 49% على مدى السنوات الخمس الماضية، في حين ارتفعت الأجور بنسبة 25% خلال نفس الفترة.
استفاد مشتري المنازل القادرون على الشراء الشهر الماضي من ارتفاع متواضع في أسعار العقارات في السوق.
هناك عامل آخر يساعد في تعزيز المخزون: فالمنازل تستغرق وقتًا أطول للبيع، على الرغم من أن البيع لا يزال سريعًا نسبيًا.
في المتوسط، تظل المنازل في السوق لمدة 26 يومًا في أغسطس قبل بيعها، مقارنة بـ 20 يومًا في العام السابق.
تلقى عدد أقل من المنازل عروضًا متعددة. تم شراء حوالي 20% من المنازل التي تم بيعها الشهر الماضي بأكثر من سعرها الأصلي المدرج، بانخفاض عن 31% في أغسطس من العام الماضي.
لا يزال مشتري المنازل لأول مرة الذين ليس لديهم أي حقوق ملكية في المنزل لاستخدامها في دفعتهم الأولى يواجهون صعوبة في دخول سوق الإسكان. لقد شكلوا 26٪ من جميع المنازل المباعة الشهر الماضي، وهو ما يطابق أدنى مستوى على الإطلاق في نوفمبر 2021. وانخفضت من 29٪ في أغسطس من العام الماضي. لقد شكلوا 40٪ من المبيعات تاريخيًا.
وبلغت نسبة مشتري المنازل الذين يستطيعون تجنب أسعار الرهن العقاري ودفع ثمن المنزل نقدًا 26% من المبيعات الشهر الماضي، بانخفاض عن 27% في يوليو وأغسطس 2023. وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إن حوالي 19% من المنازل المباعة الشهر الماضي تم شراؤها من قبل مستثمرين أفراد أو أصحاب منازل يتطلعون إلى شراء منزل ثانٍ، بانخفاض عن 16% في العام السابق.
