لوس أنجليس (أ ف ب) – أدى فوز دونالد ترامب في الانتخابات إلى غموض توقعات أسعار الفائدة على الرهن العقاري حتى قبل عودته إلى البيت الأبيض.
وقد ارتكزت حملة الرئيس المنتخب على وعد بجعل ملكية المساكن في متناول الجميع من خلال خفض معدلات الرهن العقاري من خلال سياسات تهدف إلى القضاء على التضخم. لكن أجندته الاقتصادية المقترحة يمكن أن تمهد الطريق لارتفاع معدلات الرهن العقاري، كما يقول بعض الاقتصاديين والمحللين.
وتتأثر معدلات الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك التحركات في العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات، والتي يستخدمها المقرضون كدليل لتسعير قروض المنازل. ارتفعت عوائد سندات الخزانة في الأسابيع الأخيرة حتى بعد أن خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي، والذي يؤثر على أسعار جميع أنواع القروض بما في ذلك القروض العقارية. وبدا أن المستثمرين يتساءلون عن المدى الذي ينبغي أن يخفض فيه بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بالنظر إلى قوة الاقتصاد.
ثم ارتفعت العائدات بشكل أكبر مباشرة بعد فوز ترامب، مما أدى إلى ارتفاع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما إلى 6.79%، وفقا لمشتري الرهن العقاري فريدي ماك.
وقالت دانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com: “بالنظر إلى ما نشهده في أسواق السندات، يتوقع المستثمرون أسعار فائدة أعلى في ظل إدارة ترامب وبدأوا في اتخاذ موقف في هذا الاتجاه بالفعل”. “لذلك، إذا كانت المعدلات الإجمالية أعلى، فإن هذا يعني أيضًا أن معدلات الرهن العقاري سترتفع أيضًا”.
يقول ترامب إنه يريد فرض تعريفات جمركية على السلع الأجنبية، وخفض معدلات الضرائب وتخفيف اللوائح، وهي سياسات يمكن أن تنعش الاقتصاد، ولكنها أيضًا تغذي التضخم وتزيد ديون الحكومة الأمريكية – ويقول بعض الاقتصاديين إنها تؤدي إلى ارتفاع أسعار الفائدة وبالتالي ارتفاع معدلات الرهن العقاري.
وقالت ليزا ستورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في برايت إم إل إس، التي لم تعد تتوقع متوسط سعر الفائدة على منزل مدته 30 عامًا: “من المتوقع أن تؤدي سياسات ترامب المالية إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري وعدم القدرة على التنبؤ بها حتى نهاية هذا العام وحتى عام 2025”. القرض سينخفض إلى أقل من 6% العام المقبل
ويرى محللو قطاع بناء المنازل في شركة Raymond James and Associates أن معدلات الرهن العقاري تظل “أعلى لفترة أطول”، بالنظر إلى نتائج الانتخابات. وقالوا أيضًا في مذكرة بحثية الأسبوع الماضي إن مشتري المنازل لأول مرة “من المرجح أن يواجهوا تحديات أكبر في القدرة على تحمل التكاليف هذا الربيع”، وهو عادةً موسم ذروة المبيعات لهذا العام بالنسبة لشركات بناء المنازل.
يمكن أن تؤدي معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى إضافة مئات الدولارات شهريًا إلى التكاليف بالنسبة للمقترضين، مما يقلل من قوتهم الشرائية في وقت تظل فيه أسعار المنازل بالقرب من مستويات قياسية على الرغم من سوق الإسكان تراجع المبيعات يعود إلى عام 2022.
أدت معدلات الرهن العقاري المرتفعة والأسعار المرتفعة إلى إبقاء ملكية المنازل بعيدة عن متناول العديد من المشترين لأول مرة. لقد شكلوا 24٪ فقط من جميع المنازل التي تم شراؤها بين يوليو 2023 ويونيو الماضي، وهو أدنى مستوى تاريخي يعود إلى عام 1981، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. قبل عام 2008، كانت نسبة المشترين لأول مرة تاريخياً 40%.
ومع تزايد أعداد الأمريكيين الذين لا يملكون منازل، أو يضطرون إلى تأخير شراء منزل، فإنهم يفوتون المكاسب المحتملة من نمو أسهم المنازل، والتي كانت تاريخيا محركا قويا للثروة الشخصية.
علاوة على ذلك، فإن ارتفاع معدلات الرهن العقاري يمكن أن يثني أصحاب المنازل الحاليين عن البيع. وفي حين انخفض متوسط سعر الفائدة على قرض السكن لمدة 30 عاما من أعلى مستوى له منذ 23 عاما والذي بلغ حوالي 8٪ في العام الماضي، إلا أنه لا يزال مرتفعا للغاية بالنسبة للعديد من البائعين المحتملين. أكثر من أربعة من كل خمسة من أصحاب المنازل الذين لديهم رهن عقاري لديهم معدل حالي أقل من 6٪، وفقًا لموقع Realtor.com.
ومن المرجح أن يعكس الارتفاع في عائدات السندات الأسبوع الماضي التوقعات بين المستثمرين بأن السياسات الاقتصادية المقترحة لترامب ستؤدي إلى توسيع العجز الفيدرالي وزيادة التضخم.
وتتوقع اللجنة غير الحزبية للموازنة الفيدرالية المسؤولة أن مقترحات ترامب ستؤدي إلى زيادة عجز الميزانية الفيدرالية بمقدار 7.75 تريليون دولار على مدى العقد المقبل.
ولدفع الفائدة على هذا الدين، من المرجح أن تضطر الحكومة إلى إصدار المزيد من السندات، مثل سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. وقد يدفع ذلك المستثمرين إلى المطالبة بعوائد أعلى، أو العائد الذي يتلقونه مقابل الاستثمار في السندات. ومع ارتفاع تلك العائدات، فإن ذلك من شأنه أن يدفع معدلات الرهن العقاري إلى الارتفاع.
إذا ارتفع التضخم مرة أخرى، فقد يضطر بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى إيقاف تخفيضات أسعار الفائدة التي بدأها في سبتمبر. وانخفض التضخم على أساس سنوي من ذروة بلغت 9.1% في عام 2022 إلى أدنى مستوى في ثلاث سنوات ونصف عند 2.4% مع رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة إلى أعلى مستوى منذ عقود.
في حين أن البنك المركزي لا يحدد أسعار الفائدة على الرهن العقاري، فإن تصرفاته ومسار التضخم يؤثران على التحركات في عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات. ومن المتوقع أن يؤدي محور سياسة البنك المركزي في نهاية المطاف إلى تمهيد الطريق لانخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل عام. لكن هذا قد يتغير إذا أدت سياسات الإدارة المقبلة إلى زيادة التضخم مرة أخرى.
وقال هيل من موقع Realtor.com: “التوقعات العامة لا تزال هناك الكثير من الأسباب التي تجعلنا نتوقع انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري، ولكن السياسة تمثل عاملاً حاسماً للغاية”.
إن التنبؤ بمسار أسعار الرهن العقاري أمر صعب، لأن الأسعار تتأثر بعوامل عديدة، من الإنفاق الحكومي والاقتصاد، إلى التوترات الجيوسياسية وتقلبات أسواق الأسهم والسندات.
في الفترة التي سبقت الانتخابات، توقع خبراء اقتصاد الإسكان بشكل عام أن ينخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما حتى نهاية هذا العام إلى حوالي 6٪ ثم يتراجع بشكل أكبر في العام المقبل. الآن، يتوقع الاقتصاديون في جمعية المصرفيين للرهن العقاري وRealtor.com أن متوسط المعدل سيتراوح حول 6٪ في العام المقبل، في حين يقول أولئك في First American إنه من الممكن أن تنخفض المعدلات إلى حوالي 6٪ ولكن ليس أمرًا مسلمًا به.
وفي الوقت نفسه، قال تشن تشاو، رئيس الأبحاث الاقتصادية في Redfin، “من الصعب جدًا تصور معدلات الرهن العقاري أقل من 6% في العام المقبل ما لم نواجه ركودًا”.
وتشير تقديرات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إلى أن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما سوف يرتد بين 5.5% و6.5% خلال فترة ولاية ترامب الثانية.
وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR: “إذا تمكنت إدارة ترامب من وضع خطة ذات مصداقية لخفض عجز الميزانية، فيمكن أن تتحرك معدلات الرهن العقاري نحو الانخفاض”.
وبغض النظر عن ذلك، لا تتوقع عودة معدلات الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها التي وصلت إليها خلال فترة ولاية ترامب الأولى، والتي بدأت في أواخر يناير 2017 وانتهت بعد أربع سنوات.
في ذلك الوقت، كان متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما يتراوح من مستوى قياسي منخفض بلغ 2.65% إلى 4.94%. وانخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل حاد في العام الأخير من ولاية ترامب الأولى، حيث دفعت التداعيات الاقتصادية لجائحة كوفيد-19 المستثمرين إلى البحث عن الأمان في السندات الحكومية الأمريكية، مما أدى إلى انخفاض عائداتهم بشكل حاد.
