لوس أنجلوس (ا ف ب) – هل تتسوق لشراء منزل الآن أم تنتظر احتمال انخفاض معدلات الرهن العقاري؟ يواجه هذا السؤال العديد من متسوقي المنازل في موسم شراء المنازل في فصل الربيع.
تمنح الأسعار المنخفضة لمتسوقي المنازل مساحة أكبر للتنفس المالي، لذا فإن التمسك بسعر أكثر جاذبية يمكن أن يحدث فرقًا كبيرًا، خاصة بالنسبة لمشتري المنازل لأول مرة والذين غالبًا ما يكافحون للعثور على منزل بأسعار معقولة.
ومع ذلك، هناك جانب سلبي محتمل للانتظار. يمكن أن تؤدي الأسعار المنخفضة إلى جذب المزيد من مشتري المنازل المحتملين، مما يؤدي إلى تسخين السوق ورفع الأسعار.
من المرجح أن التصرف الآن سيثقل كاهل المشتري بمعدل حوالي 6.9٪ على الرهن العقاري لمدة 30 عاما. وفي أواخر أكتوبر، ارتفع المعدل إلى أعلى مستوى له منذ 23 عامًا بنسبة 8٪ تقريبًا، وفقًا لمشتري الرهن العقاري فريدي ماك. يتوقع الاقتصاديون عمومًا أن ينخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا في وقت لاحق من العام.
وقالت دانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في موقع Realtor.com: “إذا انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري كما هو متوقع، أتوقع أن يكون هناك المزيد من المنافسة من زيادة الطلب، لذا فإن هذا أحد الأسباب التي تدفعنا إلى التحرك الآن”. “وبعد ذلك، إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري، فمن المفترض أن تتاح لهؤلاء المشترين فرصة لإعادة التمويل”.
ويميل جاجان هيغدي، وهو مهندس برمجيات في دورهام بولاية نورث كارولينا، نحو النهج الاستباقي بينما يتطلع إلى شراء منزله الأول.
يشعر هيغدي، البالغ من العمر 29 عامًا، بالقلق من أن تأخير بحثه قد يضعه في النهاية في مواجهة آخرين يبحثون أيضًا عن أسعار أقل في سوق تتسم بالفعل بقدر كبير من التنافسية.
في الآونة الأخيرة، قام بمطابقة قائمة الأسعار البالغة 450 ألف دولار لمنزل مستقل، لكن مشتريًا آخر عرض أكثر مما طلبه البائع.
وبدلاً من الخوض كثيراً في أسعار الرهن العقاري، فهو يركز الآن على العثور على منزل مكون من ثلاث غرف نوم وثلاثة حمامات يستطيع تحمل تكلفته. وبمجرد انخفاض الأسعار، فإنه سوف يتطلع إلى إعادة التمويل.
وقال: “أنا لا أعرف تماماً أسعار التمويل لأنني أعتقد أنه إذا بدأت في إيلاء الكثير من الاهتمام لها، فلن تكون هناك إجابة واضحة”.
لقد انتهت منذ فترة طويلة معدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية التي غذت جنون الشراء في عام 2021 وأوائل عام 2022. في حين أن متوسط سعر الفائدة على قرض المنزل لمدة 30 عامًا والذي يقل قليلاً عن 7٪ ليس بعيدًا عن المتوسط التاريخي، إلا أن هذا لا يمثل عزاءًا كبيرًا لمشتري المنازل الذين، قبل العامين الماضيين، لم يشهدوا متوسط أسعار الفائدة يعود إلى هذا الارتفاع تقريبًا عقدين من الزمن.
إلى جانب زيادة بنسبة 44٪ تقريبًا في متوسط سعر البيع الوطني للمنازل المشغولة سابقًا بين عامي 2019 و2023، جعلت معدلات الرهن العقاري المرتفعة شراء منزل أقل تكلفة بالنسبة للعديد من الأمريكيين.
وقد وجد تحليل حديث أجرته شركة Redfin أن الأسرة الأمريكية النموذجية تكسب حوالي 30 ألف دولار أقل من مبلغ 113520 دولارًا سنويًا الذي تحتاج إليه لشراء منزل متوسط السعر في الولايات المتحدة، والذي قدرت الشركة أنه كان 412778 دولارًا في فبراير. تحدد Redfin المنزل بأنه ميسور التكلفة إذا لم ينفق المشتري أكثر من 30٪ من دخله على دفعات السكن الشهرية. أخذ التحليل في الاعتبار دفعة مقدمة بنسبة 15٪ ومتوسط سعر الفائدة على قرض مدته 30 عامًا في فبراير، والذي كان حوالي 6.8٪.
ومن شأن انخفاض معدلات الرهن العقاري أن يعزز القوة الشرائية لمشتري المساكن. إن تمويل منزل بقيمة 400 ألف دولار برهن عقاري لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة ثابت عند متوسط الأسبوع الماضي بنسبة 6.82٪ يؤدي إلى حوالي 215 دولارًا شهريًا أكثر مما لو كان المعدل عند 6٪، على سبيل المثال. إن الأقساط الشهرية على نفس القرض قبل عامين، عندما كان متوسط سعر الرهن العقاري 4.72٪، ستكون أقل بمقدار 534 دولارًا.
ويتوقع العديد من الاقتصاديين أن تتراجع أسعار الفائدة على الرهن العقاري هذا العام، ولكن ليس قبل أن يهدأ التضخم بالقدر الكافي لكي يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة قصيرة الأجل.
وأشار بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أنه يتوقع خفض أسعار الفائدة هذا العام بمجرد أن يرى المزيد من الأدلة على أن التضخم يتباطأ من مستواه الحالي فوق 3٪. كيف يتفاعل سوق السندات مع سياسة سعر الفائدة التي ينتهجها بنك الاحتياطي الفيدرالي، بالإضافة إلى عوامل أخرى يمكن أن تؤثر على أسعار الرهن العقاري. وتشير المؤشرات الحالية إلى أن معدلات الرهن العقاري ستظل أعلى لفترة أطول.
وفي الوقت الحالي، تعمل حالة عدم اليقين في مسار معدلات الرهن العقاري لصالح المتسوقين في مجال المنازل مثل شيلبي روجوزنيكوف وزوجها أنطون.
يمتلك الزوجان منزلًا مستقلاً في دالاس ويريدان مساحة أكبر الآن بعد أن يخططان لإنجاب طفلهما الأول. إنهم يبحثون عن منزل يحتوي على ثلاث غرف نوم على الأقل وسعره في حدود ميزانيتهم التي تبلغ حوالي 300 ألف دولار.
إنهم لا يشعرون بأي إلحاح، لكنهم حريصون على تجنب زيادة المنافسة في حالة انخفاض أسعار الرهن العقاري في الأشهر المقبلة.
قال شيلبي روغوجنيكوف، 38 عاماً، أخصائي صحة الأسنان: “أعلم أن أسعار الفائدة ستنخفض في نهاية المطاف، لكنني أشعر أنه عندما تنخفض أسعار المساكن قد ترتفع مرة أخرى”. “لدي شيء يدعو للقلق بشأن معدل الرهن العقاري وساعتي البيولوجية، التي لديها وقت أقل من معدلات الرهن العقاري، لذلك إما الآن أو أبدًا.”
ويقول وكلاء العقارات من لوس أنجلوس إلى نيويورك إن حروب العطاءات لا تزال تحدث، على الرغم من أنها لم تتكرر كما كانت في السنوات الأخيرة في بعض الأماكن.
وقال توني سبرات، الوكيل لدى شركة Century 21 Real Estate القاضي Fite Co.، في منطقة دالاس فورت وورث: “بشكل عام، لم تعد حروب العطاءات متطرفة كما كانت في الأسواق في الماضي”. “ما زلنا في سوق البائعين، لكنه أكثر اعتدالا بكثير مما كان عليه من قبل.”
أصبح لدى المتسوقين المنزليين أيضًا المزيد من العقارات للاختيار من بينها هذا الربيع مقارنةً بالعام الماضي. القوائم النشطة – وهي حصيلة تشمل جميع المنازل في السوق ولكنها تستثني تلك التي تنتظر البيع النهائي – قد تجاوزت مستويات العام السابق لمدة خمسة أشهر متتالية، وفقا لموقع Realtor.com. وقفزت بنسبة 24% تقريبًا في شهر مارس مقارنة بالعام السابق، على الرغم من انخفاضها بنسبة 38% تقريبًا مقارنة بشهر مارس 2019.
يساعد المخزون الذي لا يزال ضيقًا نسبيًا على منح البائعين الأفضلية في العديد من الأسواق في جميع أنحاء البلاد، ولكن ليس كلها.
وقال جوردان هاموند، وكيل Redfin، في رالي بولاية نورث كارولينا، إن قوائم المنازل تستغرق وقتًا أطول للبيع، وهذا ما جعل البائعين أكثر مرونة فيما يتعلق بالسعر أو المساعدة في تغطية تكاليف الإصلاح.
قالت: “قبل أن نرى البائعين يمكنهم فعل ما يريدون”. “لم يكن عليهم المساهمة على الإطلاق في شراء المشتري. والآن انقلب الأمر نوعًا ما. أرى المزيد من المشترين يدفعون البائعين.
ومع ذلك، فإن المخزون الضئيل من العقارات في السوق يعني أن المتسوقين المنزليين الذين يمكنهم العثور على عقار للبيع في النطاق السعري الخاص بهم قد يرغبون في تقديم عرض بدلاً من الانتظار، لأنه لا يوجد ضمان بأن خيارًا أفضل سيأتي على الفور.
أولئك الذين يتسوقون في المناطق التي ينتشر فيها بناء المنازل الجديدة قد يكون حظهم أفضل هذا الربيع.
واستجابة لارتفاع معدلات الرهن العقاري، قام أكثر من ثلث شركات البناء بخفض أسعار المنازل في عام 2023. كما قدم العديد منهم أيضًا حوافز للمشترين مثل عمليات الشراء بسعر الرهن العقاري والتمويل بسعر أقل من سعر السوق.
كما كثفت شركات البناء بناء منازل أصغر حجما وأقل تكلفة، وهو ما يساعد في تفسير سبب انخفاض متوسط سعر بيع منزل جديد في الولايات المتحدة بنسبة 8٪ تقريبا في فبراير مقارنة بالعام السابق إلى 400500 دولار. وهذا هو أدنى مستوى منذ يونيو 2021.
سيتعين على متسوقي المنازل والبائعين الذين ينتظرون حتى الصيف لاختبار السوق أن يأخذوا في الاعتبار كيفية تأثرهم بالتغييرات المقترحة على السياسات المتعلقة بعمولات الوكلاء العقاريين.
وفي الشهر الماضي، وافقت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين على إجراء تغييرات في السياسة من أجل تسوية الدعاوى القضائية الفيدرالية التي ادعت أن الرابطة التجارية والعديد من أكبر شركات الوساطة العقارية في البلاد تشارك في ممارسات تجارية أجبرت أصحاب المنازل على دفع عمولات متضخمة بشكل مصطنع عندما باعوا منازلهم.
تتغير السياسة، والتي من المقرر أن تدخل حيز التنفيذ في يوليو، قد تؤدي إلى دفع بائعي المنازل عمولات أقل مقابل خدمات وكيلهم. وقد يضطر المشترون بدورهم إلى تحمل المزيد من التكاليف الأولية عند استئجار وكيل.